בשנים האחרונות, תל אביב חווה מהפכה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית. תוכנית הרובעים, שהחלה להתגבש לפני למעלה מעשור, משנה את פני העיר ומשפיעה באופן ישיר על שוק הנדל”ן התל אביבי. אם אתם בעלי דירה, משקיעים, או מתעניינים ברכישת נכס בתל אביב, חשוב שתכירו את התוכנית ואת השלכותיה על ערך הנכסים באזורים השונים בעיר.
מהי תוכנית הרובעים של תל אביב?
תוכנית הרובעים של תל אביב היא תוכנית מתאר עירונית שנועדה לקדם את ההתחדשות העירונית בעיר, לפשט את הליכי הרישוי, ובמקביל לשמור על איכות החיים של התושבים והאופי האדריכלי הייחודי של העיר. התוכנית מחלקת את תל אביב לתשעה רובעים נפרדים, כאשר לכל רובע נקבעת תוכנית תב”ע מפורטת המסדירה את זכויות הבנייה והמגבלות בעת ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.
אחד ההיבטים המשמעותיים של התוכנית הוא שמירה על האופי האדריכלי של אזורים מסוימים בעיר, ובמיוחד באזור “העיר הלבנה” שהוכרז על ידי אונסק”ו כאתר מורשת עולמית. בנוסף, התוכנית מגדירה את מסגרת זכויות הבנייה המרביות באזורים השונים, מאפשרת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ומשפרת את סטנדרט המגורים בבניינים ישנים.
תשעת הרובעים של תל אביב
תוכנית הרובעים מחלקת את העיר לתשעה אזורים מוגדרים:
- רובע 1: נמצא בצפון תל אביב וגובל בעיקר בים ובהרצליה.
- רובע 2: ממוקם בצפון תל אביב, ממזרח לרובע 1. גובל ברמת השרון ובבני ברק.
- רובע 3: משתרע מנחל הירקון בצפון ועד רחוב בוגרשוב בדרום, מחוף הים במערב ועד רחוב אבן גבירול במזרח.
- רובע 4: ממוקם ממזרח לרובע 3 ומדרום לרובע 2, בין רחוב אבן גבירול במערב לנתיבי איילון במזרח, ומנחל הירקון בצפון עד שדרות שאול המלך בדרום.
- רובע 5: גובל ברובע 3 בצפון ובדרך יפו בדרום.
- רובע 6: משדרות שאול המלך בצפון עד לה גווארדיה בדרום. הגבול המערבי שלו הוא רחוב יהודה הלוי והגבול המזרחי הוא רחוב יגאל אלון.
- רובע 7: ממוקם מתחת לרובע 5 – וגובל בבת ים ובחולון.
- רובע 8: מרחוב הרצל במערב עד לנתיבי איילון במזרח.
- רובע 9: ממוקם בפינה הדרום-מזרחית של תל אביב. גובל ברובעים 6 ו-8 וכן בעיר גבעתיים.
חשוב לציין כי עד כה אושרו באופן סופי תוכניות רובעים 3 ו-4 בלבד, כאשר התוכנית לרובע 3 אושרה בתחילת 2018 והתוכנית לרובע 4 אושרה במאי 2018. נכון לשנת 2025, תוכניות רובעים 5 ו-6 הופקדו בסוף 2022 אך טרם אושרו סופית.
רובע 3 – “הצפון הישן”
רובע 3, המכונה גם “הצפון הישן”, משתרע על שטח של כ-2,400 דונם ומהווה את אחד האזורים המבוקשים ביותר בתל אביב. הרובע כולל אתרים מרכזיים כמו כיכר דיזנגוף, נמל תל אביב, מתחם בזלוחלקים מחוף הים.
רובע 3 מכיל כמחצית מאזור “העיר הלבנה” המוכרז כאתר מורשת עולמית של אונסק”ו, ולכן חלות בו מגבלות מיוחדות על הבנייה. על פי התוכנית, ניתן להוסיף כ-8,000 בלבד יחידות דיור באזור זה.
זכויות הבנייה ברובע 3
בנייה חדשה (הריסה ובנייה מחדש):
בתחום ההכרזה של אונסק”ו:
- ברחובות דיזנגוף, בן יהודה, הירקון והחלק הדרומי של ארלוזורוב: עד 6 קומות + קומת גג חלקית
- ברחובות קינג ג’ורג’ ובוגרשוב במגרשים מסחריים: עד 5 קומות + קומת גג חלקית
- בשאר הרחובות:
- במגרשים גדולים מ-500 מ”ר: עד 6 קומות + קומת גג
- במגרשים קטנים מ-500 מ”ר: עד 5 קומות + קומת גג
מחוץ לתחום ההכרזה של אונסק”ו:
- ברחובות דיזנגוף ובן יהודה (מצפון לארלוזורוב): עד 7 קומות + קומת גג
- בשאר הרחובות: עד 6 קומות + קומת גג
תוספות בנייה (לבניינים שהוצא היתר לבנייתם לפני 1.1.1980):
בתחום ההכרזה של אונסק”ו:
- ברחובות דיזנגוף ובן יהודה:
- בבניין של 2 קומות: עד 5 קומות + קומת גג
- בבניין של 3-6 קומות: עד 6 קומות + קומת גג
- בבניין של 7 קומות ומעלה: תוספת קומת גג בלבד
- בשאר הרחובות:
- במבנים עד 4 קומות: תוספת קומה אחת + קומת גג
- במבנים בני 5 קומות ומעלה: תוספת קומת גג בלבד
מחוץ לתחום ההכרזה של אונסק”ו:
- ברחובות דיזנגוף ובן יהודה (מצפון לארלוזורוב):
- בבניין של 2 קומות: עד 5 קומות + קומת גג
- מבנים בני יותר מ-2 קומות: עד 7 קומות + קומת גג
- בשאר הרחובות:
- מבנים בני 2-6 קומות: תוספת של קומה אחת + קומת גג
- במבנים בני 7 קומות ומעלה: תוספת של 2 קומות + קומת גג
רובע 4 – “הצפון החדש”
רובע 4, המכונה “הצפון החדש”, משתרע על שטח של כ-2,825 מ”ר ונחשב לאחד האזורים המרווחים והמבוקשים בעיר. הרובע כולל אתרים מרכזיים כמו כיכר המדינה ורחובות מרכזיים כגון ארלוזורוב (החלק המזרחי), ויצמן, ז’בוטינסקי, דרך נמיר, יהודה המכבי, שדרות דוד המלך ופנקס.
רובע 4 נהנה מזכויות בנייה מוגדלות במסגרת תוכנית הרובעים, מה שהופך את הפרויקטים באזור לכלכליים יותר. הדירות ברובע זה הן בדרך כלל גדולות יותר, עם גודל ממוצע של 80-90 מ”ר. על פי התוכנית, ניתן להוסיף כ-5,100 דירות ברובע זה.
זכויות הבנייה ברובע 4
בנייה חדשה (הריסה ובנייה מחדש):
מחוץ לתחום התוכניות לבנייה נמוכה:
- ברחובות ראשיים (פנקס, דרך נמיר, ז’בוטינסקי, ויצמן): עד 8 קומות + קומת גג חלקית
- ברחוב ארלוזורוב: עד 7 קומות + קומת גג חלקית
- בתחום אזור ההכרזה: עד 6 קומות + קומת גג חלקית
- בשאר הרחובות: עד 6 קומות + 2 קומות גג חלקיות
בתחום התוכניות לבנייה נמוכה:
- בתחום תכנית 117 ו-478: עד 4 קומות + קומת גג חלקית
- בתחום תכנית 122: עד 3 קומות + קומת גג חלקית
- ברחוב יהודה המכבי ורחוב ברנדיס: עד 6 קומות + קומת גג חלקית
- בשאר הרחובות: עד 6 קומות + קומת גג חלקית
- בקוטג’ים: עד 2 קומות + חדרי יציאה לגג/עליית גג
תוספות בנייה במסגרת תמ”א 38:
- בבניינים עד 4 קומות ברחובות הראשיים (ארלוזורוב, פנקס, נמיר, ז’בוטינסקי ושאול המלך): תוספת של עד 230% משטח הגג ועד 3 קומות נוספות + סגירת קומה מפולשת
- בשאר הרחובות, בבניינים שאינם נמוכים ובגבולות תכניות השיכונים: תוספת של עד 165% משטח הגג ועד 2 קומות נוספות + סגירת קומה מפולשת
- בבניינים משותפים צמודי קרקע עד 2 קומות: תוספת של עד 165% משטח הגג ועד 2 קומות נוספות
- בבניינים משותפים בתחום תכנית השיכונים הכוללים 2 קומות מעל קומת עמודים: תוספת של עד 40 מ”ר ליחידת דיור ועד 65% משטח הגג
רובעים 5 ו-6 – מרכז העיר והאזורים ההיסטוריים
רובעים 5 ו-6 כוללים חלקים מרכזיים וחשובים של תל אביב, כמו שכונות נחלת בנימין, נווה צדק, כרם התימנים, ורחובות מרכזיים כמו רוטשילד, לילינבלום ושינקין. התוכניות לרובעים אלה הופקדו בדצמבר 2022, אך טרם אושרו סופית.
על פי המסמכים המופקדים, המדיניות ברובעים 5 ו-6 צפוייה להיות דומה למדיניות שאושרה ברובעים 3 ו-4. בפרויקטים של הריסה ובנייה או חיזוק ותוספות, צפויה להיות מאושרת בנייה של 5-7 קומות וקומת גג.
תמ”א 38 ותוכנית הרובעים – הקשר וההבדלים
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38) אושרה בשנת 2005 ונועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים. תוכנית הרובעים מתבססת על עקרונות תמ”א 38, אך מותאמת לצרכים ולמאפיינים הייחודיים של העיר תל אביב והאזורים השונים בה.
אחד ההבדלים המשמעותיים בין תמ”א 38 לתוכנית הרובעים נוגע להיטל השבחה. בעוד שתמ”א 38 פוטרת מתשלום היטל השבחה, תוכנית הרובעים צפויה לחייב בעלי נכסים בתשלום היטל השבחה בגין הזכויות הנוספות שמעניקה התוכנית.
דרישת התשלום עשויה להגיע גם במקרה בו בעלי הדירות אינם מתכננים לבצע תמ”א 38 בבניין. לאור המחירים הגבוהים למ”ר בתל אביב, היטל ההשבחה לכל דירה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים, בהתאם למספר הדירות בבניין ושטח התוספת הפוטנציאלי.
השפעת תוכנית הרובעים על מחירי הדירות בתל אביב
למרות שתוכנית הרובעים מגדילה את היצע הדירות באזורי ביקוש, על פי הערכות בשוק, כמות יחידות הדיור שתתווסף לא תשפיע משמעותית על ממוצע המחירים בעיר.
הסיבות לכך הן:
- קצב התוספת האיטי – אלפי הדירות הצפויות להתווסף יצטרפו לעיר במהלך שני עשורים, מה שעומד על אחוז בודד מהיקף הדירות החדשות היוצאות לשוק בשנה.
- הביקוש הגבוה – הביקוש לדירות בתל אביב כה גדול, כך שהתוספת צפויה “להיבלע” במהירות על ידי השוק.
- שיפור באיכות הדירות – דירות שהיו הזולות ביותר בבניין (למשל, דירה בקומה גבוהה ללא מעלית) הופכות בסוף תהליך ההתחדשות לדירות יוקרה (דירה חדשה בקומה גבוהה עם מעלית וחנייה).
- ציפיות מחיר – דירות בבניינים עם אישור לתמ”א 38 כבר מתומחרות בהתאם לפוטנציאל העתידי שלהן.
מה זה אומר עבורכם כבעלי דירה או כמחפשי דירה בעיר?
אם אתם בעלי דירה ברובעים 3 או 4, חשוב שתהיו מודעים להשלכות של תוכנית הרובעים:
- היטל השבחה – ייתכן שתידרשו לשלם היטל השבחה גם אם הבניין אינו מתוכנן לעבור פרויקט התחדשות עירונית בעתיד הקרוב.
- פוטנציאל לעליית ערך – הזכויות הנוספות והאפשרות לשדרג את הנכס עשויות להוביל לעליית ערך הנכס בטווח הארוך.
- הזדמנות לשדרוג – תוכנית הרובעים מאפשרת לשדרג בניינים ישנים ולהוסיף להם אלמנטים כמו מעליות, ממ”דים וחניות.
אם אתם מעוניינים לרכוש נכס בתל אביב:
- בחירת אזור – התמקדו באזורים בהם תוכנית הרובעים מעניקה זכויות נרחבות יותר.
- פוטנציאל לפרויקטים – חפשו בניינים ישנים באזורים שבהם ניתן לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית.
- היבטים כלכליים – קחו בחשבון את עלויות היטל ההשבחה והשפעתן על הכדאיות הכלכלית של העסקה.
לסיכום
תוכנית הרובעים של תל אביב מהווה מהלך משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית בעיר. התוכנית, המתמקדת בעיקר ברובעים 3 ו-4, כוללת פוטנציאל להוספת אלפי דירות חדשות באמצעות פרויקטים שונים של תמ”א 38.
למרות שאולי יש לה יתרונות מסוימים, התוכנית מעוררת שאלות לגבי השפעתה על מחירי הדירות ועל תשלום היטל השבחה. לכן, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע כדי להבין את ההשלכות הספציפיות של התוכנית על הנכס שלכם.
יש נדל”ן – המומחים שלכם בתל אביב
אם אתם לא בטוחים כיצד תשפיע תוכנית הרובעים על הנכס שלכם, או מעוניינים לרכוש דירה באזורים המושפעים מהתוכנית, אנחנו ב“יש נדל”ן” כאן כדי לסייע. משרדנו נטוע בהווי התל אביבי, ואנו בעלי היכרות אישית של מרבית הדירות למכירה בעיר.
צוות המשרד בקיא בפרטי תוכנית הרובעים ויכול לספק לכם מידע מקצועי אודות ההזדמנויות והאתגרים שהתוכנית מציבה. במהלך השנים האחרונות, ליווינו באופן אישי מאות עסקאות מוצלחות, כולל שיווק ומכירת דירות יד שנייה ודירות בפרויקטים חדשים במגוון אזורים בתל אביב, חלק נכבד מהן ברובעים 3 ו-4.
פנו אלינו עוד היום בטלפון 054-2126202 או במייל shahar@yeshnadlan.co.il, ונשמח לעזור גם לכם לבצע את העסקה המתאימה והמוצלחת ביותר עבורכם
