אם חיפשתם דירה להשכרה בתל אביב בתקופה האחרונה, כנראה שכבר הרגשתם את השינוי בעצמכם.
בחודשים האחרונים אנחנו רואים התחממות משמעותית בשוק השכירות בעיר. בחלק מהדירות שאנחנו מלווים, בעיקר בנכסים מבוקשים ובאזורים חזקים, דירות שהושכרו לפני זמן לא רב בכ־10,000 ₪ לחודש נסגרות כיום גם בכ-13,000 ₪ לחודש.
במקרים רבים, דירות שמגיעות לשוק מקבלות פניות רבות כבר בימים הראשונים. לעיתים יש כמה שוכרים המעוניינים באותו הנכס, ובעלי הדירות יכולים לבחור בין מספר מועמדים פוטנציאליים.
הביקוש בולט במיוחד לדירות עם ממ״ד, אבל התמונה כולה אינה מסתכמת רק בכך. אנחנו רואים שגם דירות ללא ממ״ד יכולות ליהנות מביקוש גבוה, במיוחד כאשר הן נמצאות במיקום טוב, מתומחרות נכון ומציעות מאפיינים שמתאימים לצורכי השוכרים.
לא כל דירה בתל אביב מתנהגת באותה צורה, ולא בכל שכונה נרשמות אותן עליות במחירי השכירות. עם זאת, מהשיחות ובהסתמך על העסקאות שאנחנו מלווים, ברור שמשהו בשוק השכירות השתנה.
שינוי חד ביחס למה שראינו בעבר
כדי להבין את גודל השינוי, צריך לחזור לתקופה שלאחר 7 באוקטובר.
באותם חודשים חוסר הוודאות היה גדול. חלק מהביקושים נעלמו כמעט בן לילה, שוכרים רבים דחו החלטות, ובעלי דירות נאלצו להתגמש.
בחלק מהנכסים, בעיקר בדירות גדולות, יקרות או כאלה שהיו מורכבות יותר להשכרה, ראינו ירידות מחיר שהגיעו גם ל־20%-25%. בשאר השוק הורגשו בעיקר קיפאון, ירידה במספר המתעניינים ומרחב גדול יותר למשא ומתן שנטה לטובת השוכרים.
כיום אנחנו רואים את השינוי לכיוון ההפוך.
הביקוש חזר, מספר המתעניינים בכל דירה עלה, זמן ההשכרה התקצר ובחלק ניכר מהנכסים גם המחירים מטפסים בצורה ברורה.
אמנם זו עדיין לא תמונה אחידה בכל העיר, אבל ניתן לומר בבירור שזו כבר לא תופעה נקודתית של דירה אחת או רחוב מסוים.
ומה לגבי שוק הקנייה?
למרות ההתחממות בשוק השכירות, שוק הקנייה עדיין מרגיש במידה רבה כמו שוק של קונים.
עדיין אפשר למצוא מוכרים שמוכנים להתגמש במחיר. יש עסקאות שבהן קיים מרחב אמיתי למשא ומתן, ויש הזדמנויות טובות עבור רוכשים שמגיעים מוכנים, מכירים את השוק ויודעים לקבל החלטות.
עם זאת, חשוב לזכור ששוק הנדל״ן יכול להשתנות במהירות.
לא תמיד הנתונים הכלכליים לבדם הם שמניעים אותו. פעמים רבות זו דווקא התחושה של הציבור: כמה אנשים מרגישים בטוחים, מה הציפיות שלהם לגבי העתיד ועד כמה הם מוכנים להתחייב לעסקה גדולה.
כאשר תחושת הוודאות עולה, יותר קונים חוזרים לבדוק נכסים, להגיע לפגישות ולהגיש הצעות. כשהביקוש מתחיל לעלות, גם מאזן הכוחות בין קונים למוכרים עשוי להשתנות. ראינו את זה קורה בעבר.
אנחנו לא טוענים ששוק הקנייה בהכרח עומד לשנות כיוון מחר בבוקר. אבל ההתחממות בשוק השכירות היא אחד הסימנים שכדאי לשים לב אליהם.
עבור מי שכבר מתכנן לקנות, התקופה הנוכחית עשויה להציע מרחב מיקוח שלא תמיד קיים בשוק חם יותר. ועדיין, כל עסקה צריכה להיבחן בפני עצמה: המחיר, עלויות המימון, מצב הדירה, התוכניות העתידיות של הרוכש והחלופות הקיימות בשוק.
שוק הנדל״ן הוא גם פסיכולוגיה
בסופו של דבר, נדל״ן הוא הרבה יותר ממספרים, ריביות ומחירי עסקאות.
השוק מושפע מהתחושות של אנשים, מהביטחון שלהם, מהציפיות שלהם ומהנכונות שלהם לקבל החלטות.
שני נכסים דומים יכולים לקבל תגובות שונות לגמרי בתקופות שונות, לא בהכרח משום שהנכס עצמו השתנה, אלא משום שהשוק כולו השתנה.
כשהפסיכולוגיה של השוק משתנה, גם ההתנהגות של קונים, מוכרים, שוכרים ובעלי דירות משתנה יחד איתה.
אנחנו לא מנסים לנבא כאן לאן המחירים ילכו. אנחנו גם לא יכולים לעשות את זה. אנחנו משתפים בתהליך שאנחנו רואים בשטח, יום יום, דרך מאות שיחות עם קונים, מוכרים, שוכרים ובעלי דירות.
כרגע, התמונה שעולה מהשטח ברורה: שוק השכירות בתל אביב מתחמם, בעוד ששוק הקנייה עדיין מעניק לרוכשים מרחב מסוים לפעול ולנהל משא ומתן.
השאלה היא כמה זמן הפער הזה יישאר.
נמשיך לעדכן אתכם במה שאנחנו רואים באמת, לא רק דרך הכותרות והנתונים, אלא דרך העסקאות והאנשים שאנחנו פוגשים בכל יום. ונמשיך ללוות אתכם בכל עסקה, בכל שוק ובכל מצב.
