בינואר 2018 אושרה בעיריית תל אביב תכנית רובע 3 וביוני 2018 אושרה תכנית רובע 4. אין ספק ששתי התוכניות הללו טלטלו את מוכרי הדירות בתל אביב. המצב שנוצר בעקבות כך הוא שמי שמוכר דירה בתל אביב, עשוי לשלם מאות אלפי שקלים לעיריית תל אביב, בגין התוכניות הללו שהיא הביאה לאישור.
מה התוכניות אומרות? למה העירייה בכלל מבקשת את התשלום?
התשלום מתבקש ע”י העירייה עבור זכויות בנייה (בדרך כלל תוספת של 1.65 קומות מעל המבנה הקיים או תוספת של 3 קומות בהריסה ובנייה), שאושרו על ידה ברובעים 3 ו-4 בכפוף לחיזוק הבניינים, בדומה לתוספות לפי תמ”א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
במילים אחרות: העירייה החליטה להעניק לבעלי הדירות זכויות בנייה, ולגבות תשלום עבור הזכויות הללו. מבחינתה, ההיגיון פשוט – תוכניות הרובעים השביחו לבעלי הדירות את ערך הנכס שלהם, ומכיוון שכעת כל בעלי הנכסים בבניין יכולים להתארגן ולהוסיף לבניין שלהם שטחים נוספים, עליהם לשלם היטל השבחה. כנראה שלשיטת העירייה כל בעלי הנכסים ברובעים 3 ו-4 הם יזמי נדל”ן בפוטנציה…
אז אם קיבלתי זכויות, לא הגיוני שאשלם עליהן?
למעשה, התכניות הללו מעניקות זכויות “על הנייר”, שבמרבית המקרים קשה עד בלתי אפשרי לממש אותן, מסיבות שונות – יש בניינים שבהם הפרוייקט כלל לא כלכלי ליזמים, יש בניינים בהם אין הסכמה של הרוב הנדרש לעריכת הפרוייקט ועוד. לכן, קיים ספק רב בכך שהעירייה אכן השביחה את ערך הנכס. ויותר חשוב מכך – תמ”א 38, התכנית הארצית שמעניקה זכויות הבנייה למי שעומד בקריטריונים, מעניקה פטור מלא מהיטלי השבחה. אם כך, מדוע תוכניות הרובעים, שמבוססות על התכנית הארצית אינן מעניקות את אותו הפטור?
איך נקבע סכום היטל ההשבחה שעליי לשלם?
שיעור ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה. לאחר מכירת הדירה (או לפני המכירה אם ביקשתם לערוך שומה מקדימה), שמאי מטעם עיריית תל אביב מגיע לדירה על מנת להעריך את היטל ההשבחה. בעת החישוב, נלקחים בחשבון גם נתונים כמו המצב התכנוני, הפיזי והמשפטי של הנכס. בד”כ מדובר על סכום שמגיע למאות אלפי שקלים, שבעלי הנכס צריכים לשלם בעקבות המכירה.
מכרתי את הדירה וקיבלתי דרישה לשלם 300,000 ש”ח היטל השבחה, מה עליי לעשות?
מהמועד בו נתקבלה השומה, יש לנישום 45 ימים להגשת ערעור, ע”י שמאי מטעמו. כמובן שתמיד עדיף לפנות לשמאי בעל ניסיון עשיר בתחום. ברוב המוחלט של המקרים, השומה תועבר לדיון אצל שמאי מכריע, שבסוף התהליך (שעשוי לקחת מספר חודשים( יפסוק את גובהו הסופי של היטל ההשבחה והאם יש הפחתה מלאה או חלקית בסכום שעל הנישום לשלם. על ההחלטה של השמאי המכריע ניתן להגיש ערר נוסף.
אם הגג בבניין שלי בבעלות של אדם פרטי, האם עדיין יוטל עליי היטל השבחה עם מכירת הדירה?
בהחלט כן, ואין כל משמעות לעובדה שהגג אינו בבעלות משותפת. זאת למעט במקרים מיוחדים, בהם רשום במפורש בתקנון המוסכם כי יתרת זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות שייכות לדירות הגג בלבד.
מהם גבולות הגזרה של הרובעים?
רובע 3: הגבול הדרומי של הרובע הוא רחובות מרמורק, בן ציון ובוגרשוב. הגבול הצפוני הוא נחל הירקון (רחוב אוסישקין). הגבול המערבי הוא הים והגבול המזרחי הוא רחוב אבן גבירול.
רובע 4: הגבול הדרומי של הרובע הוא רחוב שאול המלך. הגבול הצפוני הוא נחל הירקון (רחובות בני דן וקוסובסקי). הגבול המערבי הוא רחוב אבן גבירול והמזרחי נתיבי איילון.
מה צופה העתיד?
לאחר מאות מקרים שהגיעו לשמאים מכריעים, וברובם הופחת הסכום של היטל ההשבחה באופן משמעותי עד אפסי, הגישה עיריית תל אביב ערעורים בתיקים רבים. בחודש מאי הקרוב צפויים להתחיל הדיונים בוועדות הערר (בתקווה שהקורונה לא תשפיע על התהליך). כנראה שגם אם ועדת הערר תתמוך בעמדותיהם של השמאים המכריעים, עיריית תל אביב לא תוותר ותגיע גם לבית המשפט העליון, אם יהיה בכך צורך.
מוכרים דירה בתל אביב וחוששים מהיטל השבחה? אנחנו ב”יש נדל”ן” עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם שמאי בעל ניסיון רב בתחום (ולנו עצמנו גם יש לא מעט ניסיון בתחום) ונשמח לייעץ לכם במידת הצורך.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
