אם אתם גרים בתל אביב ברובע 3 או ברובע 4, סביר להניח שהביטוי “התחדשות עירונית” מוכר לכם היטב. ויותר מזה – סביר להניח שכבר בדקתם האם הבניין שלכם יכול לבצע פרויקט מהסוג הזה, ואולי אפילו הייתם בקשר עם חברה יזמית אחת או יותר. אז איך תדעו מה הסיכויים שהבניין שלכם יאושר לפרויקט התחדשות עירונית? איך מוציאים את זה לפועל בכלל? ומה אתם צריכים לבדוק לפני שאתם בוחרים חברה יזמית שתבצע את הפרויקט?
איזה סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית יש?
ישנן מספר דרכים לבצע פרויקט של התחדשות עירונית, המוכרות ביניהן הן פינוי בינוי (תמ”א 38/2) ושדרוג וחיזוק מבנה קיים (תמ”א 38/1). השוני בין הפרויקטים הוא משמעותי, שהרי בפרויקט של פינוי בינוי המבנה מפונה, נהרס לחלוטין ובמקומו נבנה בניין חדש, ואילו בפרויקט של שדרוג וחיזוק הבניין הקיים עובר שיפוץ וחידוש. לרוב, דיירי הבניין יעדיפו פרויקט של פינוי בינוי, שכן זה אומר שהם יקבלו בתום התהליך דירה חדשה לחלוטין, בבניין חדש. החיסרון הוא כי בתקופת השיפוץ יהא עליהם לעזוב את ביתם ולחפש פתרון מגורים אחר. חשוב לשים לב כי החברה היזמית היא שדואגת להובלות לדירה החלופית והיא גם זו שנושאת בשכר הדירה של הדירה החלופית בה תגורו עד לקבלת הדירה החדשה. רוב האנשים יעדיפו את האופציה הזו על האופציה של שיפוץ הבניין, שכן בהליך של שיפוץ, בעצם יהא עליהם לגור באתר בנייה במשך כל תקופת השיפוץ. מה גם שבעלי הדירות הקיימות לרוב יקבלו תוספת לדירה ושדרוג לבניין (מעלית, חניה וכו’), אבל דירתם לא תזכה לשיפוץ משמעותי.
כיצד מתחילים את התהליך של פינוי בינוי?
ראשית, יש לקיים ישיבה של דיירי הבניין, בה תמונה נציגות המקובלת על רוב הדיירים, בהתאם לחוק. בתום הישיבה, יש לערוך פרוטוקול מסודר, בו יפורטו ההחלטות שהתקבלו בישיבה והנציגות שנבחרה. כעת הנציגות תתקשר עם משרד עו”ד המתמחה בייצוג דיירים מול יזמים, על מנת לערוך מכרז יזמים. חשוב לשים לב כי כיום יש עשרות פרויקטים לקראת אכלוס, וגם לא מעט פרויקטים שכבר אוכלסו, כך שניתן להתרשם מהיזמים עוד לפני היציאה למכרז, ובעת ההתקשרות עם משרד עו”ד, תוכלו לציין בפניו את שמות היזמים מהם התרשמתם לטובה ותרצו שייקחו חלק במכרז.
נקודה חשובה היא שמשרד עוה”ד לא יצטרך תכנון אדריכלי, וזאת בעקבות תוכניות רובע 4 ורובע 3, בהן זכויות הבנייה ידועות וברורות לחלוטין. אם אתם גרים באחד מהרובעים הללו – גם אתם עצמכם יכולים לברר דיי בקלות את זכויות הבנייה בבניין שלכם.
למה חשוב לשים לב בעת בחירת חברה יזמית?
לפני בחירת חברה יזמית עמה תתקשרו לצורך ביצוע את הפרויקט, חשוב מאוד לבצע “סקר שוק” ולקבל המלצות מדיירים שעבדו עם החברה הזו. הדרך הכי טובה לעשות את זה זו עבודת רגליים – תעשו סיור בבניינים שנבנו ע”י החברה וכבר אוכלסו, ותנסו לשוחח עם הדיירים שגרים שם. תוכלו לקבל מהם מידע אודות טיב הבנייה, רמת הגימור והביצוע והתקשורת מול החברה. התגובות, בשילוב עם מראה העיניים של העבודה שביצעה החברה, ייתנו לכם תשובה האם זו חברה שתרצו לעבוד עמה או לא.
מלבד הליכה לבניינים שכבר אוכלסו, חשוב ללכת גם לאתרי הבנייה בהם החברות עדיין עובדות. יש חברות שהאתר שלהם עמוס ומבולגן, ולעומתן, יש חברות שאתרי הבנייה שלהם מתנהלים בצורה מופתית. הצפייה באתר הבנייה ובהליך העבודה בו יכולה לתת לכם מושג בנוגע לטיב ואיכות העבודה של החברה. כמובן שתעדיפו לעבוד עם חברה שאתר הבנייה שלה מסודר ומאורגן ושהפועלים שלה עובדים בצורה יסודית, דברים שעשויים להעיד על יסודיות ועל רמת ביצוע גבוהה.
נקודה נוספת שחשוב לשים אליה לב היא התמורה שהחברה מציעה לכם, וההתאמה שלה לאופי ולצרכי הדיירים. יש לא מעט חברות שמתהדרות במפרטים וסטנדרטים מהגבוהים בשוק, אבל איך תדעו שאתם באמת מקבלים את הכי טוב שאתם יכולים? אז כמו שכבר צוין, אין כמו עבודת רגליים – פשוט לכו לבניינים של החברה היזמית ותראו אותם. ומלבד זאת, חשוב שתלוו ע”י יועץ חיצוני, שיבחן את החברה היזמית ואת ההצעה שלה באופן אובייקטיבי ויסודי, שיאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת ונכונה עבורכם.
מה קורה אם לא כל הדיירים בבניין תומכים ביציאה לפרויקט?
אם מדובר על פרויקט של פינוי בינוי (תמ”א 38/2), הרוב הנדרש הוא רוב של 80% מבעלי הדירות בבניין, שיוכל לתבוע את המתנגדים לעסקה (20%), אם בית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב בלתי מוצדק. אותו מיעוט יצטרך לעבוד מאוד קשה בכדי לשכנע שהסירוב שלו סביר, ויש סיכוי טוב שיאשרו את היציאה לפרויקט למרות ההתנגדות. במקרה כזה, יכול להיגרם לאותם דיירים סרבנים נזק מול החברה היזמית, שכן הם התנגדו לפרויקט, לא היו מעורבים בהחלטות שהתקבלו ובמשא ומתן מול החברה, ויכול להיות שהתמורה שהם יקבלו תהיה פחותה מהתמורה שיקבלו בעלי דירות אחרים, שהיו מעורבים בהליך מתחילתו, במיוחד לאור כך כי לאחר שניתן היתר בתנאים, ישנם דברים שלא ניתנים לשינוי.
האם בכלל יש סיכוי שיאושר לבניין שלי פרויקט מהסוג הזה?
פרויקטים של פינוי בינוי בהחלט קורים, ואפילו דיי הרבה, בעיקר ברובע 4, שבו זכויות הבנייה גדולות יותר מאשר ברובע 3. אם תסתכלו מסביבכם תראו שהעיר עוברת תהפוכות רציניות ובניינים יוקרתיים נבנים בה ללא הפסקה. לכן אם יש לכם דירה ישנה בתל אביב, בהחלט כדאי לכם לנסות לקדם פרויקט כזה, שעשוי להשביח את הנכס שלכם בצורה משמעותית ולשפר את איכות חייכם.
יש לכם דירה בתל אביב ואין לכם מושג אם יש לבניין זכויות בנייה? תמיד חלמתם לשדרג את הדירה שלכם אבל אין לכם מושג מאיפה להתחיל? חושבים שהבניין שלכם יכול לעבור פרויקט של פינוי בינוי? בהחלט יכול להיות שאם תבדקו את הנושא, תגלו דברים שמאוד יועילו לכם. אנחנו ב”יש נדל”ן” מכירים היטב את תוכניות הבניין בתל אביב ואת זכויות הבנייה בה, מכירים את החברות היזמיות הטובות בעיר, ונשמח לשוחח ולענות על כל השאלות שלכם בנושא התחדשות עירונית.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
