אם לאחרונה התחלתם לחפש דירה, או שיש לכם דירה שאתם רוצים להציע למכירה, בטח שמתם לב שיש כמה שיטות מדידה שונות. אם תבדקו בטאבו לדירה יש שטח מסוים, בארנונה יש לה שטח אחר, ואיך בכלל אפשר לדעת מה השטח שלה? אנחנו פה כדי לעשות לכם קצת סדר בדברים, ולהסביר לכם את כל מה שחשוב לדעת כדי להבין מהו השטח האמיתי של הדירה.
למה בכלל יש הבדל בשטח הדירה ברישומים שונים? והאם מרפסת נכללת בשטח הדירה?
בעבר, כאשר קבלנים רשמו בניין כבית משותף, התקן היה לא לכלול בשטח הדירה מרפסות, סגורות או פתוחות. בעצם, היו רושמים את שטח הדירה נטו, ללא קירות חוץ וללא מרפסות. בהמשך, שונתה המדידה כך ששטח הדירה כולל גם קירות חוץ, ואילו המרפסות רשומות בדרך כלל כהצמדה, ולא כחלק מהדירה. לרוב, זה ההסבר לפערים בין שטח הדירה הרשום בטאבו, לבין שטח הדירה בפועל.
חשוב לציין ששיטות המדידה הנפוצות ביותר לשטח דירה הן “שיטת הפלדלת” (נקראת גם “שיטת הברוטו”) ו”שיטת הנטו”. “שיטת הפלדלת” נפוצה בעיקר בבתים משותפים, ובה נמדוד את שטח הדירה יחד עם שטחי הקירות המשותפים והשטחים הציבוריים. ב”שיטת הנטו”, לעומתה, נמדוד רק שטחים שאליהם ניתן להגיע פיזית בפועל, שכן הם בעצם מהווים את שטח הדירה הרשמי.
האם החוק מתייחס למדידת שטח דירה?
לפי חוק המכר, שטח דירה הוא שטח “פלדלת”, כלומר כל השטח מדלת הכניסה לדירה פנימה, ללא השטחים המשותפים. השטח הזה בעצם נמדד לפי כל מה שנמצא בתוך השטח שבין קירות הדירה, ללא השטחים החיצוניים לה. בעצם, שטח ה”פלדלת” יכלול את שטח הפנים של הדירה, בתוספת עובי קירות החוץ שלה ומחצית עובי הקירות המשותפים שלה. שטחי הדירה יכללו גם מרפסות מקורות, ממ”ד, מחסן ושטח שירות מקורה, בתנאי שאלו צמודים פיזית לדירה, ניתן להיכנס אליהם ישירות מהדירה, ואין כניסה אליהם מדירות אחרות. חשוב להדגיש כי מרפסות שמש ומחסנים לא נכללים בשטח “פלדלת”, אולם הם כמובן שהם חלק בלתי נפרד מעסקת המכר, ונהוג לציין אותן כ”הצמדות” לנכס, ממש כפי ש”מצמידים” לדירה חניה בטאבו.
תיקון שנעשה לחוק המכר מחייב כל קבלן לציין במפרט הטכני, שהוא נספח לחוזה המכר, את שטח הדירה. לכל הסכם כזה, חייב הקבלן לצרף גם את תוכנית הדירה. חשוב לדעת שלא תמיד הנתונים יהיו מדויקים, ולכן עשויים להיות פערים בין שטח הדירה שצוין בהסכם, לבין שטחה בפועל, דבר שנובע בעיקר מהקושי לחזות מה יהיה עובי הקירות.
איך מתבצע החישוב בכלל?
“על הנייר”, חישוב שטח דירה, אמור להיות מאוד פשוט, שהרי מטר ריבועי מחשבים בעזרת מכפלה של אורך כפול רוחב. ואם כל מה שצריך זה לבצע מכפלה פשוטה לחישוב שטח הדירה, אז איפה הבעיה? הקושי נובע מכך שלא כל דירה מגיעה עם מבנה ריבועי סימטרי שקל לחשב. יש מבנים של דירות שעשויים להיות מסובכים, והחישוב שלהם לא קל בכלל. כיוון שהחישוב צריך להיות מדויק, אנחנו לא יכולים להסתפק בנתון שהוא “בערך” או “כמעט”, אלא עלינו לקבל את הנתון המדויק.
אז איך צריך למדוד את הדירה?
אם מצאתם נכס שאתם מעוניינים לרכוש, או שאתם רוצים להוציא את הדירה שלכם למכירה, כדי להיות בטוחים בנוגע לשטח, מומלץ להיעזר בשירות של מודד מוסמך, שיבצע מדידה מקצועית של הנכס, שתיתן תוצאה מדויקת ואמינה של שטח הדירה. זה אומנם יעלה לכם כמה מאות שקלים, אבל בסופו של דבר זה יכול לחסוך לכם בכך שתדעו מהו שטח הדירה האמיתי, דבר שמשפיע באופן ישיר על מחירו. חשוב לציין שברוב המקרים המודד יבצע מדידה לפי שתי השיטות שהזכרנו, ובעצם כך תדעו גם מהו שטח הנטו של הדירה, וגם את שטח הברוטו (“פלדלת”) שלה.
מצאתם נכס שאהבתם ואתם רוצים לוודא שהשטח שאמרו לכם הוא אכן השטח שלו בפועל? אתם רוצים להציע את הדירה שלכם למכירה ואתם צריכים לדעת מה השטח שלה כדי לתמחר אותה בצורה נכונה? אם אתם לא בטוחים מהו השטח של הנכס, מומלץ להיעזר בשירות של מודד מוסמך, שיבצע את המדידה באופן מקצועי ומדויק. אנחנו ב”יש נדל”ן” בעלי ניסיון עשיר בשיווק ומכירת דירות. אנחנו עובדים בשיתוף פעולה עם מודדים אמינים ומנוסים, נשמח להמליץ לכם על כל אנשי המקצוע הנכונים, וללוות אתכם בהליך הרכישה / מכירה.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
