בשנים האחרונות, המונח “תמ”א” הפך לחלק בלתי נפרד משיח הנדל”ן בישראל. בין אם אתם בעלי דירה, משקיעים, או סתם מתעניינים בתחום הנדל”ן, חשוב להבין מה המשמעות של תמ”א ומה ההשלכות של הליכי תמ”א על שוק הדיור. במאמר זה נסביר מה זה בכלל תמ”א, אילו סוגים של תמ”א קיימים, ומה החשיבות שלהם עבורכם.
מה זה תמ”א – תוכנית מתאר ארצית?
תמ”א הם ראשי תיבות של “תוכנית מתאר ארצית”. זוהי תוכנית שקובעת מדיניות תכנון ברמה הארצית בנושאים שונים כגון בנייה, פיתוח מקרקעין, תשתיות, דרכים ושטחים פתוחים. תוכנית מתאר ארצית יכולה לחול על כל שטח מדינת ישראל או על חלק ממנה, ומטרתה לקבוע הוראות כלליות לפיתוח ושימור.
תמ”א נערכת ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה או הוועדה לתשתיות לאומיות, וטעונה אישור של הממשלה. תוכנית בדרג נמוך יותר (מחוזית או מקומית) אינה יכולה לסתור תוכנית בדרג גבוה יותר.
היררכיית תוכניות המתאר בישראל
כדי להבין את המשמעות של תמ”א, חשוב להכיר את היררכיית התכנון בישראל:
- תוכנית מתאר ארצית (תמ”א) – חלה על כל הארץ או חלקים נרחבים ממנה
- תוכנית מתאר מחוזית – חלה על מחוז תכנוני שכולל מספר ישובים
- תוכנית בניין עיר (תב”ע) – חלה על יישוב מסוים או חלק ממנו
ההבדל בין תמ”א ותב”ע
חשוב להבין את ההבדל בין תמ”א לתב”ע (תוכנית בניין עיר):
- תמ”א (תוכנית מתאר ארצית) עוסקת בהוראות ברמה הארצית, ללא פירוט ספציפי למגרשים.
- תב”ע (תוכנית בניין עיר) היא מסמך מפורט שמגדיר ייעודים וזכויות בנייה במגרש מסוים.
כל תוכנית בנייה חייבת להיות תואמת לתב”ע המקומית, שבעצמהתורה אינה יכולה לסתור תוכנית מתאר ארצית (תמ”א).
סוגי תמ”א עיקריים שחשוב להכיר
תמ”א 1 – תוכנית המתאר הארצית האחודה
תמ”א 1 היא תוכנית מקיפה שמאחדת יותר מ-50 תוכניות מתאר ארציות קודמות, בנושאים מגוונים. היא אושרה בינואר 2020 ומטרתה לפשט ולהבהיר את מערך התכנון הארצי.
התוכנית מחולקת לשני חלקים עיקריים:
- חלק ראשון: נושאים כלליים ויסודות משותפים מהתוכניות הקודמות
- חלק שני: נושאים פרטניים כמו תחנות כוח, מים, דרכים, מסילות ברזל, שטחים מוגנים ועוד
בנוסף, תמ”א 1 מחולקת לשתי חטיבות עיקריות:
- חטיבת תשתיות: עוסקת במשאבים, קרקע ותחבורה
- חטיבת שטחים פתוחים: עוסקת בשטחים מוגנים, נחלים וחופים
חשוב להדגיש: אין לבלבל בין תמ”א 1 (התוכנית האחודה) לבין תמ”א 38/1 (תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה).
תמ”א 38 – התוכנית הפופולרית ביותר
תמ”א 38 היא התוכנית המוכרת ביותר לציבור הרחב. זוהי תוכנית שנועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, שאושרה לראשונה ב-2005. מיקומה הגיאולוגי של ישראל – על השבר הסורי-אפריקאי ושבר יגור – הופך אותה לאזור בסיכון לרעידות אדמה, ולכן התוכנית חיונית להגנה על חיי אדם.
תמ”א 38 מתחלקת לשני מסלולים עיקריים:
תמ”א 38/1 – חיזוק ועיבוי מבנה קיים
במסלול זה מתבצעות עבודות לחיזוק מבנה קיים מפני רעידות אדמה, תוך הוספת שטחים ושיפור הבניין. אלו המאפיינים העיקריים:
- חיזוק המבנה הקיים ללא הריסתו
- הוספת ממ”ד לכל דירה (הרחבה של עד 25 מ”ר לדירה)
- שיפוץ ושדרוג הבניין (לרוב כולל הוספת מעלית, פיתוח לובי)
- היזם מקבל זכות לבנות קומות נוספות על גג הבניין (בד”כ 2 קומות וחצי קומת גג)
- אפשרות לסגירת קומת עמודים ובניית דירות חדשות
- נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות להסכמה לביצוע הפרויקט
תמ”א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
במסלול זה הבניין הקיים נהרס כליל ונבנה בניין חדש במקומו. אלו המאפיינים העיקריים:
- הריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו
- בעלי הדירות הקיימות מקבלים דירות חדשות ומשופרות בבניין החדש
- היזם מממן מגורים חלופיים לדיירים לאורך תקופת הבנייה
- הליך יקר ומורכב יותר מתמ”א 38/1, אך לרוב הרווח גדול יותר לכל הצדדים
- נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות להסכמה לביצוע הפרויקט
יתרונות תמ”א 38 – מודל עסקי מנצח
פרויקטים של תמ”א 38 מציעים מודל עסקי שמספק יתרונות לכל הצדדים:
לבעלי הדירות:
- שדרוג ושיפוץ הבניין והדירה ללא עלות כספית
- תוספת ממ”ד (שברוב המקרים משמש גם כחדר נוסף)
- עלייה בשווי הנכס
- חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה
ליזם:
- קבלת זכויות בנייה נוספות ללא צורך ברכישת קרקע
- בניית דירות חדשות למכירה
- רווח כלכלי משמעותי (במיוחד באזורי ביקוש)
למדינה:
- חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ללא השקעה תקציבית ישירה
- התחדשות עירונית והשבחת ערך הנכסים
- הגדלת מלאי הדירות
אתגרים ומגבלות בתמ”א 38
למרות היתרונות הרבים, תמ”א 38 מציבה גם אתגרים:
- כדאיות כלכלית שונה בין אזורים – הפרוייקטים משתלמים בעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ, בעוד שבפריפריה הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר.
- דיירים סרבנים – לעתים דיירים מתנגדים לפרויקט, מה שעלול לעכב או למנוע את יישומו. עם זאת, החוק מאפשר למפקח על המקרקעין או לבית המשפט לכפות על דיירים סרבנים להסכים לפרויקט, אם התנגדותם נחשבת בלתי סבירה.
- עומס על תשתיות עירוניות – הגדלת מספר יחידות הדיור ללא תכנון כולל עלולה ליצור עומס על תשתיות כגון חניה, תחבורה ומוסדות ציבור.
- עתיד לא ודאי – תוכנית תמ”א 38 נמצאת בדיונים על המשכה, כאשר מינהל התכנון מעדיף לעבור לתוכניות התחדשות עירונית מקיפות יותר.
המצב כיום ומה צפוי בעתיד
נכון לשנת 2025, תוכנית תמ”א 38 ממשיכה לפעול במרץ, אך עתידה אינו ודאי. המועצה הארצית לתכנון ובנייה העניקה הארכות נקודתיות במספר ערים, בעוד שבערים אחרות התוכנית עשויה לפקוע. במקביל, מקודמות תוכניות חלופיות כמו “חלופת שקד”, שמטרתה לפתור חלק מהבעיות של תמ”א 38 ולייעל את התהליך.
המגמה העכשווית נוטה לכיוון של תוכניות התחדשות עירונית מקיפות יותר, המתייחסות למרקם העירוני בכללותו ולא רק לבניינים בודדים.
הליך התקשרות בפרויקט תמ”א 38 – מה חשוב לדעת?
אם אתם בעלי דירה בבניין שמתאים לפרויקט תמ”א 38, להלן השלבים העיקריים בהליך:
- התארגנות בעלי דירות– יצירת נציגות שתייצג את בעלי הדירות בבניין
- בחירת עורך דין – התקשרות עם עורך דין מומחה בתחום ההתחדשות העירונית שילווה את הדיירים בתהליך וייצג אותם מול גורמים שונים
- בחירת יזם – ניהול משא ומתן עם יזמים פוטנציאליים והשוואת הצעות
- חתימה על הסכם – התקשרות חוזית עם היזם הנבחר
- תכנון ואישורים – הכנת תוכניות והגשתן לאישור הוועדה המקומית
- ביצוע הפרויקט – חיזוק הבניין הקיים או הריסתו ובנייתו מחדש
טיפים לבעלי דירות השוקלים להיכנס לפרויקט תמ”א
- התייעצו עם מומחים – עורך דין מקרקעין מנוסה יכול לסייע בהבנת ההיבטים המשפטיים והכלכליים של ההליך.
- בדקו את מוניטין היזם – חשוב לבחור יזם אמין עם ניסיון מוכח בפרויקטים דומים.
- הבינו את התמורה – וודאו שהתמורה המוצעת לבעלי הדירות משקפת את שווי זכויות הבנייה במגרש.
- התעקשו על ערבויות – דרשו ערבויות בנקאיות מהיזם לצורך הבטחת ביצוע הפרויקט.
- שיתוף פעולה בין בעלי הדירות– אחדות בין בעלי הדירות תחזק את עמדת המיקוח מול היזם.
סיכום
תמ”א היא כלי תכנוני חשוב בישראל, כאשר תמ”א 38 היא התוכנית המשפיעה ביותר על שוק הנדל”ן למגורים. מדובר בתוכנית המציעה הזדמנות ייחודית לחיזוק מבנים ישנים, שדרוג הדירות הקיימות והגדלת מלאי הדיור.
לצד היתרונות המשמעותיים, חשוב להכיר את המורכבויות והאתגרים הכרוכים בפרויקטים אלו. התייעצות עם מומחים והבנה מעמיקה של התהליך יכולים לסייע בקבלת החלטות מושכלות.
קבלת ייעוץ וליווי בפרויקטים של תמ”א 38 והתחדשות עירונית
מאחורי כל פרויקט תמ”א מוצלח עומד צוות מקצועי ומנוסה. ב”יש נדל”ן”, משרד תיווך מוביל בתל אביב, אנו מתמחים בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ”א 38 באזור תל אביב והסביבה. המומחים שלנו מכירים היטב את שוק הנדל”ן התל אביבי, את הדינמיקה הייחודית של השכונות השונות ואת הפוטנציאל הטמון בכל נכס.
אם אתם בעלי דירה בבניין שמתאים לתמ”א, או משקיעים המעוניינים למצוא הזדמנויות בתל אביב, צוות המומחים של “יש נדל”ן” ישמח להעניק לכם ייעוץ מקצועי, אישי ומותאם לצרכים שלכם.
צרו איתנו קשר עוד היום בטלפון 054-2126202 או במשרדנו ברח’ דיזנגוף 298, תל אביב. נשמח לענות על כל שאלה ולסייע לכם לקבל החלטות מושכלות בעולם הנדל”ן המורכב והמתפתח.
