קניית דירה במרכז תל אביב והצפון הישן מחייבת בדיקה של הרישום שלה בטאבו. מה לעשות כשמתברר שהדירה שאתם רוצים לקנות רשומה כמושע (במשותף עם אחרים)? כחברת גוש חלקה בע”מ? כאגודה שיתופית? כשהזכות היא חכירה ולא בעלות? המדריך המלא.
רוב רוכשי הדירות במרכז תל אביב והצפון הישן רואים עשרות נכסים, עד שהם בוחרים בדירה שעומדת ברוב הקריטריונים שלהם. רק אז, כשהם מגיעים סוף סוף לרגע שבו צריך לבדוק את הרישום של הנכס בטאבו, מתברר לאכזבתם הגדולה שיש בעיות חריגה מהיתר הבנייה, ששטח הדירה אינו תואם לרישום בטאבו, יש בעיות בהיתרים והרישום של הנכס אינו תקין.
בלב ת”א, מרכז העיר והצפון הישן, רוב הבניינים נבנו בשנות ה-30-40-50-60, שבהן היו נהוגים מגוון סוגי רישום בטאבו. לכן עליכם לבדוק היטב את הרישום כבר בשלבים המוקדמים של של העסקה. אני ממליץ גם להתייעץ עם עו”ד המתמחה במקרקעין בתל אביב, שמכיר את כל סוגי הרישום ויוכל להנחות אתכם. מניסיוני אין צורך להיבהל מצורות רישום של חברות גוש חלקה, אגודה שיתופיות, מושע, או שהשטח הרשום של הדירה אינו תואם לשטח בפועל – אך חשוב להכיר אותן ולהבין את משמעותן.
חברה גוש חלקה
יש לבדוק האם החברה פעילה. במידה והיא לא פעילה, האם יש חוב גדול לחברה? במידה וכן – מי משלם אותו? האם המניות של בעלי הנכס רשומות על שמם? מי הוא הדירקטור של החברה? האם הוא בין החיים וכשיר לחתום על מסמכי החברה לצורך העברת הזכויות? האם ישנו הסכם חכירה בין החברה למוכר, ביחס לדירה ואם כן מהן הוראות ההסכם? במסגרת הסכם המכר יש גם לוודא שהמוכר מעביר לקונה, בנוסף לזכויות הקנייניות בדירה, גם את מניותיו בחברה, ולדאוג להעברת המניות ברשם החברות. זה אולי נשמע לכם מסובך, אבל כשיש לצדכם עו”ד המתמחה במקרקעין ופעיל במכירת דירות בתל אביב, הוא כבר יעשה עבורכם את העבודה ויאפשר לכם להמשיך את העסקה בראש שקט ובביטחון מלא.
מושע
במידה ויש הסכם שיתוף בבניין, המצב תקין. יש לוודא שהסכם השיתוף רשום בטאבו וכן לבדוק את הוראותיו ולוודא שמצורף לו תשריט בו מופיעה דירת המוכר. במידה ואין הסכם שיתוף בנכס, אני ממליץ לכם שלא להשקיע זמן בביקור ובהתרשמות מהדירה, אלא אם כן מחירה מופחת ב-15%-20% ממחיר השוק ויש לכם את הון הדרוש ללא צורך במשכנתא..
אגודה שיתופית
עליכם לבדוק היטב את תקנון האגודה. בדרך כלל בצורת רישום של אגודה, על הרוכש לשלם לקופת האגודה, בעת קניית הדירה, 1%-2% מסך הקנייה, זאת כתנאי לקבלתו של הקונה כחבר באגודה. חשוב לכלול את ההוצאה הנוספת הזאת בהצעה שאתם מעבירים למוכרים. בנוסף יש לבדוק את תקופת החכירה של המוכרים. בדומה לרכישת דירה כשהבניין הוא בבעלות חברת גוש חלקה, גם במקרה של אגודה שיתופית, יש לוודא שהמוכר מעביר לקונה את מלוא זכויותיו באגודה השיתופית ולעמוד על כך שהעברת הזכות תירשם בספרי האגודה.
הבדלים ברישום בין שטח הדירה בטאבו, לשטח שלה בפועל
בשנים עברו הקבלנים רשמו את הבניין כבית משותף, והתקן היה לא לכלול בשטח הדירה את המרפסות המקורות.
זה ההסבר לרוב הפערים בין השטח הרשום בטאבו, לשטח הנכס בפועל.
אם מצאתם נכס שאתם ממש מעוניינים לרכוש, אך אינכם בטוחים לגבי השטח שלו, אני ממליץ להיעזר בשירות של מודד מוסמך (אשמח להמליץ לכם על מודדים אמינים ומנוסים) שיבצע עבורכם מדידה מקצועית בנכס. בנוסף יש לדרוש מהמוכר להמציא לידיכם את חשבון הארנונה העדכני בו מופיע שטח הדירה. ניתן גם לקבל יפוי כוח מהמוכר ולברר את נושא שטח הדירה כפי שמופיע בעירייה, במחלקת גביית ארנונה.
בדיקה הנדסית
האם היתר הבניין תואם למצב הדירה בפועל? במידה וכן, המצב מצויין. היה ויש הבדלים בין ההיתר הבניין למצב בפועל – משמעותם שיש חריגת בניה ועליכם לבדוק זאת היטב לפני הרכישה.
היטל השבחה
בשנים האחרונות נכנסו לתוקפן מספר תוכניות בניין עיר עקרוניות ומהותיות שבגינן חל היטל השבחה שיכול להגיע, בעת מכירת הדירה, לעשרות ומאות אלפי שקלים. ככלל החוק מטיל את האחריות לתשלום היטל ההשבחה על המוכר, אך רצוי להכניס הוראות מתאימות להסכם המכר, שיבטיחו תשלום זה על ידי המוכר.
מומלץ מאוד לבצע את הצעד המשמעותי של רכישת דירה חדשה, עם מומחה. איש מקצוע רציני ומנוסה שילווה אתכם, יחסוך זמן וכסף רב ויעזור לכם לקנות את הנכס החדש שלכם בביטחון מלא ובראש שקט. כדאי מאוד לעבוד עם מתווך אחד שחשוף לכל הדירות והנכסים הרלוונטיים באזור בו אתם מעוניינים לרכוש את הדירה, והוא זה שידאג לסנן עבורכם רק את הדירות שעברו את כל הבדיקות ההנדסיות והמשפטיות המקיפות, ושכמובן עומדות בסטנדרטים שלכם.
אם אתם עומדים לפני מהלך של קניה / מכירה של דירה במרכז ולב ת”א והצפון הישן, התקשרו אלי וניפגש לקפה, בפגישה אישית ודיסקרטית ללא כל התחייבות. אשמח לשתף אתכם בידע ובניסיון הרב שצברתי, לקדם ולהוביל אתכם בביטחון לביתכם החדש.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
