יש בבעלותכם דירה בתל אביב ואין לכם מושג כיצד מבצעים הערכת שווי דירה בצורה מדויקת ואמיתית? מתלבטים אילו דברים עליכם לקחת בחשבון בעת התמחור ומה הם הנתונים עליהם אתם צריכים להתבסס לפני שתקבעו את המחיר הראשוני של הדירה ולמה בעצם זה כל כך קריטי?
ישנם נתונים ופרמטרים חשובים רבים שמשפיעים על הערכת שווי דירה בתל אביב, בין היתר, בעת הערכת השווי, ניתן משקל לפרטים הבאים:
גודל:
לגודל הדירה יש כמובן השפעה מכרעת על מחיר הדירה, שמחושב בהתאם למחיר למטר מרובע. בעת החישוב בודקים את המחיר למ”ר (שמושפע כמובן, מגורמים שונים, ביניהם הגורמים המפורטים להלן) של הדירה ומכפילים בשטח הבנוי שלה. בדירות בהן יש מרפסת חיצונית, יש להוסיף לחישוב זה 50% משטח המרפסת כפול המחיר למ”ר.
מבנה:
במקרים רבים, מבנה הדירה הוא פקטור משמעותי מאוד בתמחור הדירה. יש מגוון רחב של מבנים וסגנונות של דירות – זוויתי, מלבני (צר וארוך), מלבני רחב וכו’. המבנה המושלם, שגם מתומחר באופן הגבוה ביותר, זה מבנה ריבועי. בנוסף, גם לכיווני האוויר ולמספר החלונות יש חשיבות בעת תמחור הדירה, באופן שככל שמספרם גבוה יותר, כך מחיר הדירה עולה. לעיתים, קונים יעדיפו לרכוש דירה עם מבנה טוב ונוח, אפילו אם היא קטנה מדירה אחרת, כיוון שעם מבנה טוב, יהיה קל יותר לתכנן את הדירה בשיפוץ ולנצל את השטח שלה באופן מקסימלי.
גובה תקרה:
ישנן בתל אביב דירות שנבנו החל משנות ה-70, שגובה התקרות בהן הוא 2.5 מטרים בלבד, זאת לעומת דירות שנבנו בשנות ה-50 וה-60 בעיר, שבהן גובה התקרות עומד על 3 מטרים. גובה התקרות בדירות שנבנו בשנות ה-40 מגיע אף לבין 3.30-3.40 מטרים! תקרות גבוהות מייצרות בדירה הרגשה של חלל גדול יותר, מה שנותן תחושה נעימה ומרווחת יותר (הדבר חשוב במיוחד כשצריך להנמיך תקרות לצורך התקנת מזגן מרכזי במסגרת שיפוץ).
מעלית:
הרבה מהבניינים בתל אביב הם ללא מעלית. לעובדה זו יש חשיבות בתמחור הדירה ככל שהדירה נמצאת בקומה גבוהה יותר. כך למשל, דירה בקומה 3 ללא מעלית, תימכר בלפחות 10%-15% פחות מדירה זהה עם מעלית.
חניה:
כידוע, חניה בתל אביב זה מצרך נדיר… לכן, כל דירה בתל אביב, אם רק תתווסף לה חניה בטאבו, ערכה של הדירה יעלה, לעיתים אפילו במאות אלפי שקלים. בעבר מכרנו 2 נכסים זהים, האחד עם חניה והשני בלי, והפער במחיר ביניהם הגיע עד ל-800,000 ₪!
מיקום:
ככל שהדירה ממוקמת ברחוב יותר שקט ופסטורלי, כך המיקום ייחשב לאיכותי יותר ובהתאם, מחיר הדירה יעלה. כך גם, ככל שהדירה קרובה יותר למרכזי התרבות ומתחמי הבילוי של העיר ולחוף הים, כך המיקום יהיה מבוקש יותר והמחיר למ”ר יהיה גבוה יותר, בצורה משמעותית.
נוף:
אולי קשה להאמין, אבל גם לנוף שנשקף מהדירה יש השפעה מסוימת על התמחור שלה. אין ספק כי יש הבדל בין דירה שפונה לחזית הרחוב, בעלת נוף פתוח, לבין דירה עורפית, בה הנוף “חסום” ופונה לבניין. הבדל זה בתמחור יכול להגיע לאחוזים רבים, שכן לקונים בדרך כלל חשוב שהנוף שנשקף מדירתם יהיה נעים לעין וייתן תחושה נעימה, ולכן דירה שפונה לחזית, תתומחר גבוה יותר, בפער שיכול להגיע לאחוזים גבוהים.
מוכרים דירה בתל אביב ורוצים לדעת כיצד לבצע הערכת שווי דירה ואיך היא נקבעת? אנחנו ב”יש נדל”ן” עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם מודד בעל ניסיון רב בתחום (ולנו עצמנו גם יש לא מעט ניסיון בתחום) ונשמח לייעץ לכם במידת הצורך.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
