אם חיפשתם לאחרונה דירה בתל אביב, בטח כבר יצא לכם להיתקל בדירה שיש בה חריגת בנייה. ככל הנראה התגובה המיידית שלכם הייתה בהלה והחלטה לוותר על הדירה, גם אם אהבתם אותה מאוד. אז קודם כל, נסביר שכשמדברים על חריגת בניה, הכוונה היא לבניה שאין עליה אישור, או לבניה שיש בה סטייה מהשטח שבו הותר לבנות. וכן, חריגת בניה בהחלט עלולה לסבך את ההליך בהמשך, ועשויה גם לעלות לכם לא מעט כסף. אז מה עושים? אם ראיתם דירה שאהבתם, קודם כל בודקים האם יש בה חריגות בנייה, אבל גם אם גיליתם שיש, לפעמים אפשר לפתור את זה.
מה זה בכלל חריגת בניה?
חריגת בניה היא כל שינוי במבנה או בחזית של בניין ללא אישורים או היתרים. יש כמה סוגים של חריגות בניה: סטייה מהשטח שבו הותר לבנות; בנייה מעל הגובה שנקבע בהיתר הבנייה; תוספת בנייה לבית פרטי; חלוקת דירה; הוספת חדרים לדירה; בניית פרגולה במרפסת או חצר; סגירה של מרפסת או חצר כך שנגרם שינוי לחזית הבית ועוד. אם כן, חריגת בניה היא כל בניה שאין עליה אישור, או סטייה מהבניה שהותרה. ונדגיש: כל בניה דורשת אישור של וועדת התכנון והבניה בעירייה! לא ניתן להחליט שאתם רוצים לבנות, ופשוט לעשות זאת, אלא יש צורך באישורים הנדרשים (ולכל עירייה יש את האישורים שלה). וממש לא כדאי להקל בכך, כיוון שככל שיש חריגות בניה, הדבר מהווה הפרה של חוק התכנון והבניה. וחשוב מכך – חריגת בניה היא עבירה פלילית, שעלולה לגרום להעמדה לדין.
איך בודקים אם יש חריגת בניה?
כדי לוודא שלא קיימת חריגת בניה, יש לבדוק את נסח הטאבו של הנכס. כדאי להיעזר באנשי מקצוע, שיבדקו ויבינו היטב את תיק הבניין, התב”ע ואת היתר הבניה, שיימצא בתיק הבניין. היום הבדיקה היא יחסית פשוטה, כיוון שעיריית תל אביב סרקה את רוב המסמכים למערכת ממוחשבת, וניתן למצוא אותם בקלות יחסית. כמובן שעדיין ישנם תיקים שלא נסרקו, ובמקרה כזה, יש לקבוע פגישה עם העירייה ולהזמין ממנה את התיק הפיזי. כשמוצאים את ההיתרים העדכניים, יש לחפש גרמושקה (תוכנית הגשה) עם חותמת ועם מספר היתר זהה להיתר שניתן. לאחר בדיקת כל התוכניות, יש לבצע השוואה בין ההיתרים הזכויות הבניה שאושרו, לבין הבניה בפועל.
אם יש חריגת בניה כדאי לי פשוט לרדת מהדירה?
לא בהכרח. גם אם קיימת חריגת בניה, יש חריגות בניה שניתן להכשיר בדיעבד, בהתאם לחוק. ניתן למשל להכשיר בהליך פטור מהיתר תוספת גדר עד לגובה מטר וחצי, בניית פרגולה או מחסן עד לגודל של 6 מ”ר מבניה קלה, ובתנאי שהוא בחצר או במרפסת גג. במקרים אחרים, למשל במקרה של שינוי חזיתות, יהיה צורך בהגשת בקשה להיתר. כדי לקבל היתר לחריגת בניה, יש לעמוד בכל התקנות ותוכניות בנין העיר שחלות במגרש עליו נמצא הנכס. כמובן שיהיה צורך לצרף את כל האישורים והמסמכים שהעירייה תדרוש כדי לדון בבקשה לחריגה. במקרים אחרים, ניתן יהיה להגיש בקשה לשימוש חורג או בקשה להקלה, כתלות בחריגת הבניה. היה ולא ניתן יהיה להכשיר את החריגה באחד מההליכים המצויים בחוק, תוכלו להגיש תב”ע נקודתית, על מנת לשנות את הזכויות. כך שהעובדה שיש חריגת בניה, לא תמיד צריכה לגרום לכם לוותר על הדירה, ובהחלט שווה לבדוק מה ניתן לעשות לפני שתחליטו להמשיך לדירה הבאה.
מה החשיבות של הבדיקה הזו?
כאמור, יש חשיבות רבה לבדיקה שאין בנכס חריגות בניה, ומומלץ לבדוק זאת היטב לפני הרכישה. אם יתברר שאין חריגת בניה, תוכלו לנשום לרווחה ולהמשיך הלאה בהליך הרכישה. אבל כאמור, גם אם תגלו חריגת בניה כלשהי, זה לא סוף העולם ובהחלט יש מה לעשות, אבל חשוב לטפל בזה לפני שמתקדמים בהליך הרכישה, כדי שלא יהיו הפתעות בהמשך הדרך. למשל, אם יש חריגת בניה, עלולות להיות בעיות כשתרצו להעביר את הבעלות בטאבו. במקרים אחרים, תוכלו לפתע לקבל תביעה על חריגות בניה. לכן, חשוב שתהיו מודעים להכל עוד לפני הליך הרכישה, ותטפלו בבעיות “לפי הספר”. מיותר לציין שחשוב מאוד לבצע את הבדיקה בפועל ולא להסתמך על המילה של בעל הדירה, שכן יכול להיות שהוא לא מודע לחוק ולמה נחשבת חריגת בניה, והוא ביצע חריגה כזאת, שהוא כלל לא מודע לה.
גם אתם מחפשים דירה בתל אביב אבל קצת חוששים מנושא חריגות הבניה? אז קודם כל – אל תחששו! בעזרת בדיקה מקצועית ויסודית, תוכלו להיות רגועים ולוודא שאכן אין חריגות בניה בנכס שאתם מעוניינים לרכוש. ואם גיליתם חריגת בניה? גם את זה אפשר לסדר, אבל חשוב לטפל בזה בשלב מוקדם ככל שניתן, ובליווי משפטי. ובהחלט יכול להיות שבעזרת הליך פשוט תכשירו את החריגה. אנחנו ב”יש נדל”ן” מכירים היטב את תוכניות הבניין בעיר, בעלי ניסיון רב במציאת והבנת היתרים, תוכניות וגרמושקות, ונשמח לעזור לכם בבדיקה וללוות אתכם במסע לעבר רכישת דירה ללא חריגות בניה.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
