מה חשוב לדעת בקצרה?
מוכרי דירות שיש להן פוטנציאל לתמ”א 38 לא ישלמו יותר היטל השבחה על “השבחה על הנייר” – רק על השבחה אמיתית.
- כמה כסף? חיסכון של 300,000-400,000 ש”ח לדירה ממוצעת.
- איפה זה משפיע במיוחד? רובעים 3 ו-4 בתל אביב, רחביה בירושלים, וכל תוכניות ההתחדשות בארץ.
- למה זה חשוב? מוכרי הדירות חוסכים הרבה כסף = יותר דירות בשוק + מחירים אטרקטיביים יותר + תהליך פשוט וברור יותר.
אם אתם בעלי דירה בתל אביב, במיוחד ברובעים 3 או 4, תוכנית ארלוזורוב, תוכנית אבן גבירול ועוד. או שאתם שוקלים למכור או לקנות נכס בעיר – הידיעה הזאת חשובה לכם מאוד. ביום חמישי האחרון התקבלה החלטה משמעותית ביותר בבית המשפט העליון, החלטה שעשויה לחסוך לבעלי דירות עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.
מה בדיוק קרה?
בפסק דין תקדימי שניתן בביהמ”ש העליון ביום 16 באוקטובר 2025, בהרכב של שלושה שופטים- המשנה לנשיא נעם סולברג והשופטים אלכס שטיין ויוסף אלרון – נקבע פה אחד דבר פשוט וברור: כל עוד לא הוצא היתר בנייה בפועל, עצם אישור תמ”א 38 על דירה לא יוצר חבות בהיטל השבחה.
במילים פשוטות יותר? הוועדות המקומיות (כמו עיריות תל אביב וירושלים) לא יכולות יותר לדרוש מכם היטל השבחה רק בגלל שהדירה שלכם זכאית לתמ”א 38 – זה נחשב “השבחה על הנייר” בלבד.
הסיפור מאחורי הפסיקה
השאלה שעמדה בפני בית המשפט הייתה טכנית למראית עין, אבל המשמעות שלה עצומה: כשמחשבים את היטל ההשבחה שבעל דירה צריך לשלם, האם צריך לקחת בחשבון את העובדה שלדירהיש זכות לתמ”א 38?
עיריות תל אביב וירושלים טענו שלא – שצריך “לנטרל” את ההשפעה של התמ”א מהחישוב, וכך בעצם לגבות היטל גם על עליית הערך שהתמ”א יצרה. בעלי הדירות, מצידם, טענו שזה לא הוגן – הרי עצם אישור התמ”א הרי השפיע על מחיר הדירה בשוק, אז למה להתעלם מזה?
מה קבע בית המשפט?
השופט אלכס שטיין, שכתב את חוות הדעת המפורטת, הסביר זאת בצורה ברורה:
“בעת שומת ‘המצב הקודם’ של מקרקעין לצורך גביית היטל השבחה, אין מקום להפחית משווי השוק של המקרקעין את תרומתה של תמ”א 38 לשוויים, אם ישנה כזאת.”
מה זה אומר בפועל? כשבאים לחשב כמה היטל השבחה אתם צריכים לשלם, השמאי חייב לקחת בחשבון את המחיר האמיתי של הדירה בשוק – כולל ההשפעה של העובדה שיש זכות ללתמ”א 38. אי אפשר להתעלם מזה ו”לעשות כאילו” התמ”א לא קיימת.
התוצאה? היטל ההשבחה שאתם משלמים הוא הרבה יותר נמוך, כי הוא מחושב רק על ההשבחה “האמיתית” שהתוכנית החדשה יצרה – לא על “השבחה על הנייר” שכבר הייתה קיימת בגלל התמ”א.
דוגמה מהחיים
בואו ניקח דוגמה קונקרטית כדי להמחיש:
לפני תמ”א 38: דירה שווה מיליון שקלים.
אחרי תמ”א 38 (אבל בלי היתר): השוק מעריך את הדירה ב-2 מיליון שקלים, בגלל הפוטנציאל להשבחה.
אחרי תוכנית חדשה (כמו “תוכנית הרובעים”): הדירה שווה 3 מיליון שקלים.
לפי הגישה הישנה של העירייה: היטל ההשבחה היה מחושב על 2 מיליון שקלים (3 מיליון פחות המיליון המקורי).
לפי הפסיקה החדשה: היטל ההשבחה מחושב רק על מיליון שקלים (3 מיליון פחות 2 מיליון שהדירה כבר שווה בגלל התמ”א).
החיסכון? מחצית מהיטל השבחה על מיליון שקלים – כלומר, חיסכון של חצי מיליון שקלים!
למה זה בעצם הגיוני?
השופט שטיין הסביר את ההיגיון בצורה מאוד ברורה. הוא אמר שיש להבחין בין שני סוגים של “התעשרות”:
- מתת רגולטורי – כשהממשלה או העירייה נותנת לך זכויות בניה חדשות. על זה אפשר לגבות היטל השבחה.
- כוחות השוק – כשהשוק מעלה את מחיר הדירה שלך בגלל ציפיות, פוטנציאל, מיקום וכו’. על זה אי אפשר לגבות היטל.
עצם אישור תמ”א 38 – כל עוד לא הוצא היתר בניה – זה לא “מתת רגולטורי”. זה פוטנציאל, ציפייה, משהו שהשוק מתמחר. אבל זה לא זכות מוקנית שהעירייה נתנה לך. השופט אף השתמש בניסוח יפה: “הוועדה המקומית לא נתנה – הוועדה המקומית לא תיקח”.
איך זה משפיע על בעלי דירות?
אם אתם מוכרים דירה עם תמ”א 38
זו בשורה מצוינת! אם אתם מוכרים דירה שיש לה זכות לתמ”א 38, אבל לא ניתן עדיין היתר בניה:
- לא תשלמו היטל השבחה על עליית הערך שהתמ”א יצרה
- תחסכו עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים (בהתאם לשווי הדירה)
- התהליך יהיה פשוט יותר – פחות ויכוחים עם השמאי של העירייה
אם אתם קונים דירה
גם לכם יש יתרונות:
- המוכר יצטרך לשלם פחות היטל – מה שעשוי להשפיע על המחיר הסופי של הדירה
- יותר בהירות – יש וודאות משפטית לגבי החיובים
- שוק יותר תנועתי – כשהעלויות נמוכות יותר, יותר אנשים מוכנים למכור
למשקיעים
הפסיקה הזאת משפרת את התשואה הצפויה מנכסים עם תמ”א 38:
- עלויות מכירה נמוכות יותר
- יותר נזילות בשוק
- פחות סיכון משפטי ופחות אי-וודאות
איזה אזורים מושפעים במיוחד?
הפסיקה חלה על כל הארץ, אבל היא משמעותית במיוחד באזורים הללו:
תל אביב – רובעים 3 ו-4
אלו אזורים שבהם נמכרות דירות רבות עם זכויות תמ”א 38. במקרים רבים מדובר על חיסכון של כ-300-400 אלף שקלים לדירה ובמקרים מסוימים אף יותר.
ירושלים – רחביה
שכונה יוקרתית שבה תוכנית ההתחדשות דומה לתוכנית הרובעים בתל אביב. גם כאן המשמעות כספית משמעותית מאוד.
ערים נוספות
בכל מקום שיש תוכניות התחדשות עירונית המבוססות על תמ”א 38, הפסיקה רלוונטית.
מה זה אומר על העתיד?
הפסיקה הזאת לא רק פותרת בעיה של היום – היא קובעת עקרונות חשובים לעתיד:
וודאות משפטית
אחרי שנים של מחלוקות והתדיינויות, יש עכשיו קו ברור ומחייב. זה טוב למוכרים, לקונים ואפילו לעיריות – כולם יודעים מה הכללים.
עידוד התחדשות עירונית
כשבעלי דירות יודעים שהם לא ישלמו היטל השבחה בסכום גבוה, יש להם יותר מוטיבציה להיכנס לפרויקטי התחדשות.
הגינות במיסוי
השופט שטיין הדגיש את העיקרון של “מס אמת” – משלמים מס רק על מה שבאמת קיבלת מהעירייה, לא על מה שהשוק נתן לך.
שאלות נפוצות
ש: מה קורה אם כבר שילמתי היטל השבחה לפי השיטה הישנה?
ת: יש אפשרות להגיש ערר ולבקש החזר. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.
ש: הפסיקה חלה גם על דירות שלא בתל אביב?
ת: כן! זו הלכה מחייבת של ביהמ”ש העליון שחלה על כל הרשויות המקומיות בישראל.
ש: מה אם יש לי היתר בניה לתמ”א 38?
ת: אם הוצא היתר בניה, הכללים שונים. במקרה כזה כן עשוי להיות חיוב בהיטל (אבל יש פטור בחוק למי שמממש תמ”א 38).
ש: איך זה משפיע על שווי הדירה שלי?
ת: למעשה, זה משפר את הנזילות של הדירה כי עלויות המכירה נמוכות יותר. זה אמור להשפיע לטובה.
ש: האם זה משפיע על תכניות פינוי-בינוי?
ת: הפסיקה עוסקת בעיקר בתמ”א 38, אבל העקרונות שנקבעו עשויים להיות רלוונטיים גם לפרויקטים אחרים.
המשמעות הכספית – בואו נדבר במספרים
כדי להמחיש את המשמעות האמיתית, הנה תרחיש לדוגמא:
דירה ברובע 3, תל אביב
- שווי לפני תמ”א 38: 2 מיליון ש”ח
- שווי עם זכות לתמ”א 38 (בלי היתר): 3 מיליון ש”ח
- שווי עם תוכנית הרובעים: 3.5 מיליון ש”ח
- חיסכון בהיטל: כ-250,000 ש”ח
מה הלאה? המלצות מעשיות
אם אתם עומדים למכור דירה עם זכות לתמ”א 38:
- בדקו את המצב המשפטי – וודאו שלא הוצא היתר בניה
- התייעצו עם מקצוען – מתווך, שמאי או עורך דין מקרקעין שמכיר את הפסיקה החדשה
- הכינו את המסמכים – תוכנית התמ”א, אישורים מהעירייה
אם אתם קונים:
- בררו את מצב ההיטלים – המוכר אמור לשאת בחבות, אבל כדאי לדעת ולהכיר את העלויות
- בדקו מה הסטטוס – האם יש תמ”א 38, האם הוצא היתר
- שקלו את הפוטנציאל – דירה עם תמ”א 38 עשויה להיות השקעה מעולה
סיכום: ניצחון גדול לבעלי הדירות
פסק הדין הזה הוא באמת מהפכה. אחרי שנים של מחלוקות, אי-וודאות וויכוחים משפטיים, בית המשפט העליון קבע קו ברור: היטל השבחה צריך להיגבות רק על השבחה אמיתית, לא על פוטנציאל או ציפיות.
המשמעות היא חיסכון של מאות אלפי שקלים לבעלי דירות רבים, בעיקר בתל אביב וירושלים. זה גם יוצר וודאות משפטית שטובה לכל השוק.
בסופו של דבר, זו פסיקה שמאזנת נכון בין האינטרס הציבורי (גביית היטלים למימון שירותים) לבין ההגינות כלפי האזרח (תשלום מס רק על מה שבאמת קיבל).
צריכים ייעוץ לגבי מכירת דירה בתל אביב? יש נדל”ן כאן כדי לעזור.
אנחנו מתמחים בשוק התל אביבי ומכירים לעומק את כל הפרטים המשפטיים והפרקטיים. צרו קשר ונשמח לסייע לכם להבין מה המשמעות של הפסיקה החדשה עבור הנכס שלכם.
📞 054-2126202
📧 shahar@yeshnadlan.co.il
📍 דיזינגוף 298, תל אביב
יש נדל”ן – הבית שלך בתל אביב