לא מעט בניינים בתל-אביב רשומים כחברת מניות (או חברת גוש חלקה). במצב זה, רישום הזכויות הוא כפול: רישום בלשכת רישום מקרקעין (ב”טאבו”), כאשר הבעלות בבניין רשומה על שם חברה בע”מ, ולטובת בעלי הדירות רשומה חכירה; רישום ברשם החברות, כאשר לטובת כל בעל דירה רשומות מספר מניות בחברה.
מדוע קיימת צורת רישום זו?
משנות ה-50 ועד תחילת שנות ה-60 ניתן היה לחסוך בתשלום מיסי מקרקעין בעת מכירת דירה שהזכויות בה רשומות כמניות בחברה. בעקבות כך, בשנים בהן זה התאפשר (ולפני שתוקנה הפרצה בחוק שאפשרה זאת), קבלנים נהגו לרשום בניינים שבנו בצורה זו של חברת מניות.
איזה בדיקות עליכם לעשות לפני רכישת דירה שרשומה בטאבו כחברת מניות?
לפני רכישת דירה שרשומה כחברת מניות יש לבצע מספר בדיקות עיקריות, הנגזרות מהצורך להעביר את הזכויות גם בטאבו וגם ברשם החברות.
יש לבדוק ברשם החברות שהחברה פעילה והאם רשומות מניות לטובת בעלי הנכס (המוכרים). כמו כן, נבדוק מי הם הדירקטורים בחברה. בדרך כלל לחברות מסוג זה יהיה דירקטור יחיד – נבדוק האם הוא בין החיים וכשיר לחתום על מסמכי החברה לצורך העברת הזכויות (המניות וזכויות החכירה).
יש לבדוק בטאבו האם ישנו הסכם חכירה בין החברה לבין המוכר ביחס לדירה, ואם כן מהם תנאיו, לרבות ובמיוחד בנוגע לתקופת החכירה ומהן הוראות ההסכם בנוגע להעברת זכות החכירה. כמו כן, נבדוק את התשריט של הדירה (אשר אמור להיות מצורף להסכם החכירה), זאת על מנת שנוכל לזהות את הדירה ואת מיקומה בצורה מוחלטת.
מה קורה כאשר החברה פעילה אבל לא רשומות מניות לטובת בעל הנכס?
במקרה זה, נדרשת עבודת מחקר היסטורית – בדיקה של שרשור הזכויות בנכס הספציפי בו המניות אינן רשומות לטובת בעלי הנכס. הבדיקה תיערך החל מהיום בו בנו את הבניין, על מנת להבין היכן למעשה המניות “נתקעו” ולא הועברו לטובת בעל הנכס הנוכחי. במידה ומצאנו את שרשור הזכויות, נצטרך להוכיח, בעזרת הניירת ההיסטורית, לדירקטור החברה או לרשם החברות, שאכן מצאנו את המניות ששייכות לנכס.
דוגמא קלאסית למצב בו המניות אינן רשומות על בעל הנכס הוא מקרה של דירת ירושה: המוכר ירש את הדירה מהוריו, זכויות ההורים היו רשומות הן בטאבו (חכירה של הדירה על ידי ההורים) והן ברשם החברות (חלק ממניות החברה), אלא שזכויותיו של המוכר (היורש) מכוח צוואת הוריו, נרשמו בטאבו בלבד, אך עניין רישום המניות על שמו ברשם החברות נזנח. במצב זה, בו נתקלנו פעמים רבות, על המוכר להמציא לרשם החברות את צו קיום הצוואה של הוריו, בצירוף טופס העברת מניות לצורך העברת המניות על שמו.
מה קורה כאשר החברה לא פעילה או נמחקה?
כאשר החברה לא פעילה או נמחקה, לא ניתן לבצע העברה מניות, ולכן לפני הרכישה, חייב המוכר לבצע הליך של החייאת חברה ע”י עו”ד. מדובר בהליך שבמקרה הטוב לוקח מספר חודשים ורק לאחריו ניתן לרכוש את הדירה “לפי הספר”.
יצויין כי לעיתים, במהלך השנים נוצרו לחברה חובות שגרמו לה להגיע למצב בו היא הופכת ללא פעילה או נמחקת. במידה ואכן קיים חוב לחברה, יש לבדוק מי צריך לשלם אותו ולדאוג שהחוב יוסדר. רק לאחר ביצוע תשלום החוב, יושלם ההליך של החייאת החברה.
האם בכלל כדאי “לקחת סיכון” ולרכוש דירה שרשומה כחברת מניות?
לאחר מאות עסקאות רכישה מוצלחות שביצענו, בעיקר בצפון הישן ובמרכז תל אביב, התשובה היא בהחלט חיובית, ויותר מכך – כלל לא מדובר בסיכון.
כמובן שאנו מבינים היטב את האתגרים שעומדים ברכישת דירה שרשומה כחברת מניות, אולם ברוב המוחלט של המקרים מדובר במצבים שניתן להתמודד עמם ע”י ביצוע הבדיקות והפעולות הנכונות, וליווי ע”י אנשי המקצוע הנכונים.
מלבד זאת, לעניות דעתנו, אם מצאתם את דירת חלומותיכם, העובדה כי היא רשומה כחברת מניות, אין בה די כדי לגרום לכם לוותר עליה. כפי שכבר ציינו קודם, אין דבר שלא ניתן לפתור…
רוכשים דירה בתל אביב וחוששים מצורת הרישום ה”מאיימת” של חברת מניות (או חברת גוש חלקה)? אנחנו ב”יש נדל”ן” עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם עו”ד בעל ניסיון רב בתחום (ולנו עצמנו גם יש לא מעט ניסיון בתחום) ונשמח לייעץ לכם במידת הצורך.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
