אם חשבתם למכור את הדירה שלכם בתל אביב, סביר להניח ששמעתם את המונח “מס שבח”. אולי לא בדקתם כמה, מתי ואיך, אבל ככל הנראה אתם יודעים שזה מרחף מעליכם ויש סיכוי שתצטרכו לשלם משהו. בשנת 2014 בוצעה רפורמה בחוק מיסוי מקרקעין המתייחס למס שבח, הפטורים צומצמו משמעותית, והחובה לשלם מס שבח הוחלה על רבים. אז בואו נעשה קצת סדר בדבר הזה שנקרא מס שבח ונבדוק מי צריך לשלם אותו, כמה ומתי.
מי משלם מס שבח?
ככלל, מוכר שמכר את דירתו בסכום גבוה יותר מהמחיר בו הוא רכש אותה, צריך לשלם מס שבח. בעצם מס שבח מחושב כאשר אתם מוכרים דירה, והמונח מתאר את רווח ההון שנוצר אצלכם בעקבות מכירת הדירה. הרווח שנוצר הוא ההפרש בין המחיר בו מכרתם את הדירה, לבין המחיר בו היא נקנתה על ידכם, עם הצמדה למדד, ולאחר הוצאות שהיו לכם הנוגעות לנכס (למשל: שכר לעו”ד, שכר למתווך, מס רכישה וכו’). מכאן בעצם נובע שמו של המס – שכן ההתייחסות היא להשבחה שעבר הנכס, כמה ערכו עלה.
מה גובהו?
היום גובהו של מס שבח הוא 25% מתוך השבח (רווח) שנוצר עם מכירת הדירה. אם הדירה נרכשה לפני שנת 2014, המס מחושב על הרווח היחסי החל משנת 2014 (המועד בו שונה חוק מיסוי מקרקעין) ועד ליום המכירה. זאת אומרת שאם אתם הבעלים של דירה שנרכשה לפני שנת 2014, המס יחושב באופן לינארי, החל משנת 2014 ועד ליום המכירה. ככל והדירה הנמכרת נרכשה לאחר תחילת שנת 2014, הרי שגובה המס יהא 25% על השבח הריאלי, ולאחר הניכויים המותרים על פי החוק.
האם ניתן להימנע ממנו?
הוראות החוק מעניקות הקלות במקרים מסוימים, למשל למי שמחזיק בדירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק), כל עוד הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים מיום שרכש אותה (ובמקרה שרכש דירה מקבלן – 18 חודשים מיום שהדירה קיבלה טופס 4). דירת מגורים מזכה זו דירה שהבנייה שלה הושלמה, הנמצאת בבעלות פרטית (או חכירה של 25 שנים לפחות), ושימשה למגורים לפחות במחציתה ב-4 השנים שלפני המכירה. ניתן ליהנות מהפטור הזה גם אם יש בבעלותך עד 50% מדירת ירושה או שיש בבעלותך עד שליש מדירה נוספת (בעת מכירת הדירה שלא התקבלה בירושה או הדירה שיש לך עד שליש מבעלותה).
ניתן ליהנות מפטור דירה יחידה גם במצב בו יש בבעלותך דירה נוספת, והדירה הנמכרת היא דירה חליפית שנרכשה במהלך 24 החודשים שקדמו למכירה הדירה שבגינה מבוקש הפטור. היה והדירה החליפית נרכשה מקבלן, 24 החודשים יספרו רק מיום קבלת החזקה בה.
פטור נוסף שהחוק מעניק הוא פטור בעת מכירה של דירת ירושה, וזאת כאשר היורש הוא צאצא של המוריש, כל עוד המוריש היה הבעלים של דירה אחת ביום פטירתו, ואם הוא היה זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה אם היה עדיין בחיים.
במקרים אחרים, החוק יעניק פטור מתשלום מס שבח כאשר אין תמורה בעסקה – היינו, כאשר הדירה מוענקת במתנה בין יחיד לקרובו (לדוגמה: העברה ללא תמורה מהורים לילדים שלהם). במקרה כזה, החוק יעניק פטור חלקי ממס שבח, והקונה הוא זה שישלם שליש מגובה המס. חשוב לדעת כי העברה ללא תמורה בין אנשים שאין ביניהם קשר העומד בהגדרת “קרוב” על פי החוק, תיחשב עסקה לכל דבר ועניין וישולם מס בגינה.
חשוב לציין כי נקבעה תקרה לפטור, שגובהה 4,603,000 ₪ (הסכום נכון לשנת 2022 ומתעדכן אחת לשנה). זאת אומרת שאם התמורה שהתקבלה בגין מכירת הדירה עולה על תקרת הפטור, לא תהיו זכאים לפטור על החלק שמעליו.
יש לציין כי הפטורים שצוינו לעיל הנם פטורים שניתנים למי שמוגדר כתושב ישראל, כלומר שבבה בישראל למעלה מחצי שנה בשנה בה נמכרה הדירה לגביה מבוקש הפטור. תושבי חוץ (גם אם הם אזרחים ישראליים) אינם זכאים לפטור דירה יחידה אלא אם כן יוכיחו שאין בבעלותם דירה בארץ מגוריהם.
מתי אני אדע כמה אני צפוי לשלם?
אתם יכולים לדעת מהו הסכום אותו אתם צפויים לשלם עוד לפני העמדת הנכס למכירה, על ידי חישוב ההפרש בין המחיר אותו אתם שילמתם על הדירה לבין המחיר אותו אתם דורשים בעבורה. כמובן שמדובר בסכום משוער בלבד, ולא בסכום מדויק, אולם החישוב הזה, עשוי לתת לכם אומדן בנוגע לגובה סכום המס אותו תצטרכו לשלם ולאפשר לכם להיערך בהתאם.
האם אני יכול להפחית את הסכום הזה?
כאמור, מסכום הרווח מקזזים הוצאות שונות שהיו לכם הנוגעות לנכס. לכן, עליכם לשמור את כל הקבלות והתשלומים ששילמתם בנוגע לנכס – החל מתשלום למתווך, ועד החלפת הקרמיקה באמבטיה. ההוצאות הללו עשויות להפחית את המס שיהיה עליכם לשלם, גם אם לא בסכום מאוד משמעותי, הן מצטברות ובהחלט יכולות להוריד אותו.
מתי עליי לשלם את זה?
תוך 30 יום מתאריך מכירת הדירה, על המוכר להצהיר בפני רשות המסים על המכירה, התמורה שהתקבלה, ההוצאות שהוא הוציא בנוגע לנכס ויש לקזז אותן, סכום המס אליו הוא הגיע וכיצד בוצע החישוב. הדיווח מועבר למיסוי מקרקעין שברשות המסים, והם שולחים למוכר הודעה על סכום המס שהוצהר על ידו.
תוך 60 ימים מיום המכירה, על המוכר לשלם את סכום המס אותו הוא חישב. כמובן שמיסוי מקרקעין יכולים שלא לקבל את השומה העצמית, בהתאם לשיקול דעתם, ולקבוע למוכר סכום חדש לתשלום. ככל והמוכר יסבור שסכום זה שגוי, הוא יוכל להגיש עליו ערעור.
אנו ממליצים להיעזר בעו”ד המומחה למיסוי מקרקעין לפני המכירה, כדי לדעת מהו גובה המס אותו תידרשו לשלם והאם אתם זכאים להקלות כלשהן בהתאם לחוק, ולחשב באופן המדויק והנכון ביותר את גובה המס.
מוכרים דירה בתל אביב ולא יודעים אם וכמה מס שבח תצטרכו לשלם? אנחנו ב”יש נדל”ן” עובדים בשיתוף פעולה צמוד עם עו”ד בעל שנים רבות של ניסיון בתחום מיסוי מקרקעין (וגם לנו עצמנו יש לא מעט ניסיון בתחום) ונשמח לייעץ לכם במידת הצורך.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
