אם אתם מחפשים דירה בתל אביב, יש סיכוי טוב שנתקלתם בדירה בבניין שרשום בבעלות אגודה שיתופית, ולא כבית משותף שבו לכל דירה יש תת חלקה נפרדת. במצב זה, רישום הזכויות הוא כפול: רישום בלשכת רישום מקרקעין (ב”טאבו”), כאשר הבעלות בבניין רשומה על שם האגודה, ולטובת בעלי הדירות רשומה חכירה; רישום ברשם האגודות השיתופיות, כאשר כל בעל דירה צריך להיות חבר באגודה.
מדוע קיימת צורת רישום זו?
הרישומים של בניינים בבעלות אגודה שיתופית וחכירה של הדירה על ידי כל חבר וחבר באגודה הנם היסטוריים, בדרך כלל עוד מלפני קום המדינה, כאשר המניע לכך היה ככל הנראה היכולת של חברי האגודה לשלוט בזהות הדיירים שייכנסו לגור בבניין. כמו כן, ככל הנראה היה גם חיסכון בבניית הבניין והעלות של דירה בצורה זו הייתה קטנה יותר, זאת בדומה לקבוצות הרכישה של ימינו.
איזה בדיקות עליכם לעשות לפני רכישת דירה שרשומה בטאבו אגודה שיתופית?
לפני שתרכשו דירה שרשומה בבניין שבבעלות אגודה שיתופית עליכם לבדוק היטב את תקנון האגודה. בדרך כלל לפי תקנון האגודה השיתופית, בעת קניית דירה, על הרוכש לשלם לקופת האגודה בין 1%-2% ממחיר הדירה, כתנאי לקבלתו כחבר אגודה. לפני שתגישו למוכרים הצעה על הדירה, חשוב שתיקחו בחשבון את ההוצאה הנוספת הזו.
בנוסף, עליכם לבדוק את תקופת החכירה של המוכרים. במהלך השנים נתקלנו בכל הווריאציות האפשריות של תקופות חכירה – החל מתקופה של 24 שנים ועד 999 שנים. במקרה של תקופות חכירה קצרות, בראש ובראשונה עליכם להבין האם החכירה עדיין בתוקף. במידה והחכירה אינה בתוקף יש לדרוש מהמוכר שיסדיר את הארכת החכירה, עוד במהלך המו”מ.
כמו כן, רצוי לעיין בשטר החכירה המקורי ולראות שניתן לזהות את הדירה בצורה חד ערכית, כלומר שמצוין בשטר שהחכירה מתייחסת לדירה עליה מדובר. דבר זה יכול להתבטא בתיאור מילולי, כגון: “דירה בקומה שניה הפונה לכיוונים צפון ומערב”, או בצורה של תשריט (שזו גם הצורה הטובה ביותר לזיהוי).
דבר נוסף שיש לבדוק הוא האם ניתן להעביר את זכויות החכירה ללא צורך בהסכמה של האגודה השיתופית. כמובן שגם את צריך לקבל את ההסכמה של האגודה להעברת הזכויות, זה עדיין לא אומר שצריך “להרים ידיים” ולוותר על העסקה. במקרה כזה יהיה עליכם לברר מי הם מורשי החתימה של האגודה (בדרך כלל זה הוועד של הבניין), ליצור איתם קשר ולהבין מהי הפרוצדורה בה הם נוהגים ולוודא שהם יכולים (ומוכנים) לחתום על כל המסמכים שיסדירו את העברת הזכויות.
בדומה לרכישת דירה שרשומה בבעלות חברת מניות, גם במקרה הזה, יהיה עליכם לוודא שהמוכר מעביר לכם את מלוא זכויותיו באגודה השיתופית ולעמוד על כך שהעברת הזכויות תירשם בספרי האגודה.
מה קורה כאשר אין שטר חכירה שמזהה את הנכס?
במצב בו כלל אין שטר חכירה, יש לדרוש מהמוכר שיגיש בקשה לתיקון החכירה. יצוין כי לעיתים על אף שהחכירה רשומה בטאבו, תשובת הטאבו תהא שפשוט אין להם העתק של השטר, וגם אז נצטרך לפעול באותה הדרך. למעשה, עם הגשת הבקשה לתיקון החכירה, ההליך שמתבצע הוא שחזור של שטר החכירה. בהזדמנות זו, יש להקפיד שלשטר החכירה יצורף תשריט, שהוכן על ידי מודד מוסמך.
האם בכלל כדאי “לקחת סיכון” ולרכוש דירה שרשומה אגודה שיתופית?
אנחנו סבורים כי צורת רישום זו או אחרת, אינה יכולה להוות סיבה שבגינה תוותרו על דירה שאהבתם ושמתאימה לכם. צריך לזכור ששוק הדירות בתל אביב הוא שוק לא קל, ואם כבר מצאתם דירה שמתאימה לצרכים שלכם, ממש לא כדאי לכם לוותר רק בגלל שהיא רשומה כאגודה שיתופית. חוץ מזה, כפי שהסברנו לעיל, אם אתם עושים את הכל כמו שצריך, אתם בהחלט יכולים להתמודד עם צורת הרישום הזו, וגם אם מתעוררות בעיות במהלך הדרך, בהחלט ניתן לטפל בהן ולפתור אותן. לצורך כך, כמובן שחשוב שתהיו מלווים באנשי המקצוע הנכונים, שיעזרו לכם לבצע את הבדיקות והפעולות הנכונות, “לפי הספר”. אז אם אהבתם דירה שרשומה כאגודה שיתופית, אנחנו אומרים – לכו על זה!
גם אתם מצאתם את דירת החלומות שלכם ואתם חוששים רק כי הדירה רשומה כאגודה שיתופית? אתם ממש לא צריכים! לנו ב”יש נדל”ן” יש ניסיון בתחום, שכן מכרנו לא מעט דירות שרשומות בצורה זו, ומעבר לזאת, אנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם עו”ד בעל ניסיון רב בתחום. נשמח ללוות אתכם בתהליך, ולעזור לכם לרכוש את הדירה עליה חלמתם, ללא קשר לצורת הרישום שלה.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
