אם אתם מחפשים דירה חדשה בתל אביב, סביר להניח שכבר נתקלתם במונח “מדד תשומות הבנייה” וניסיתם להבין האם הוא משפיע עליכם. נגיד את זה כבר עכשיו – מדד תשומות הבנייה הוא בעל חשיבות מכרעת עבורכם, כי הוא משפיע באופן ישיר על המחיר הסופי שתשלמו על הדירה שרכשתם. אז אם במקרה סברתם שאין טעם להתעמק בהבנה של המדד, או שהוא לא ממש ישפיע עליכם, בהחלט כדאי לכם לקרוא את הכתבה הזו ולהבין מהו המדד ומה חשיבותו עבורכם.
מה זה בכלל מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה הוא מדד המשקף את השינויים שחלו במחירי הבנייה בכל חודש. השינויים הללו מושפעים מיותר ממאה רכיבים, ביניהם עלויות של חומרים (כגון מלט, בטון, ברזל), מוצרים ושירותים בהם משתמשים קבלנים במהלך בנייה. המדד מתעדכן בכל חודש, וכדי לקבוע אותו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בודקת מדי חודש את המחירים של הרכיבים השונים המרכיבים את המדד. הבדיקה נעשית ע”י מדגם, ובסיומה נקבע המדד לחודש הנוכחי. השינוי במדד מוצג באחוזים, ובסיס המדד בחודש יולי 2011. בשורה התחתונה, המדד מודד את השינויים המתרחשים בכל חודש במחיר של קניית רכיבים בהם משתמשים קבלנים לבנייה, והוא בעצם משקלל את השינויים במחירי הבנייה, בעקבות שינוי בהוצאות הקבלנים על אותם רכיבים.
מי צריך לשלם את המדד?
אם רכשתם דירה יד שנייה, אל תיתנו למדד להדאיג אתכם. אבל אם אתם מתעניינים בלרכוש דירה חדשה מקבלן, ברוב המוחלט של המקרים, מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה, ותהיה לו השפעה ישירה על המחיר הסופי שתשלמו עבורה.
כאשר רוכשים דירה מקבלן, בדרך כלל רוכשים אותה “על הנייר”, ולקבלן ייקח פרק זמן דיי ארוך לסיים את בנייתה (לרוב קבלן מסיים בנייה של בניין בפרק זמן שנע בין שנתיים ל-3 שנים). הקבלן מוכר את הדירה במחיר מסוים, אך הוא לא יכול לדעת מה יקרה במהלך תקופת הבנייה עם החומרים אותם הוא צריך לצורך הבנייה, ובעצם הוא חשוף לסיכון דיי גדול במידה ותהיה עלייה דרסטית במחירים. לכן, הקבלנים מצאו דרך להבטיח שלא הם יישאו בעלויות הללו, והם למעשה מגלגלים את העלויות אל הקונים. ההצמדה למדד מגנה על הקבלן מלספוג עלויות בעצמו ומבטיחה שהוא יקבל תשלום גם אם תהיה עליית מחירים בפועל, ולא יישא בתשלום ההפרש בעצמו.
מדד תשומות הבנייה נמצא כמעט תמיד במגמת עלייה, לכן אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, סביר להניח שמחיר הדירה שלכם יעלה בהתאם לעליית המדד.
אז כמה בעצם תצטרכו לשלם?
המדד מוצמד ליתרת התשלומים עבור הדירה שנרכשה, שהרוכש עדיין לא שילם לקבלן. המשמעות היא פשוטה – ככל שיתרת התשלומים שלכם לקבלן גבוהה יותר, כך יעלה הסכום שיהיה עליכם לשלם עקב ההצמדה למדד. לדוגמה: אם נשארו לכם 1,000,000 ₪ לשלם לקבלן, תצטרכו לשאת בעלות המדד, רק עבור אותם 1,000,000 ₪, עבור עליית המדד בשנת 2021 (עלייה של 5.6%), תצטרכו להוסיף לקבלן 56,000 ₪. אם נותרו לכם 1,500,000 ₪ לשלם, תצטרכו לשאת בתשלום של הצמדת המדד לסכום זה, היינו 84,000 ₪, עבור עליית המדד של שנת 2021.
חשוב להדגיש: כיוון שהמדד מתעדכן מדיי חודש בחודשו, לא באמת ניתן לצפות כמה תידרשו לשלם. בעבר, ניתן היה להעריך בכמה יעלה המדד כל שנה, ובהתאם להעריך את הסכום אותו תצטרכו לשלם עבורו. אלא שבתקופה האחרונה, המדד “משתולל” ועולה בצורה דרסטית, כך שלא באמת ניתן לחזות בכמה הוא יעלה. כאמור לעיל, בשנת 2021 למשל, המדד עלה ב-5.6%!
האם יש דרך בה ניתן לא לשלם את המדד?
חשוב לדעת את העובדה הבאה: הצמדה למדד תשומות הבנייה אינה חובה ע”פ חוק. לכן, תיאורטית, ישנה אפשרות לרכוש דירה מקבלן מבלי שמחיר הדירה יוצמד למדד. אלא שבאופן טבעי, רוב הקבלנים לא יוותרו על ההצמדה למדד כל כך בקלות. למעשה, רוב הסיכויים שאף קבלן לא יסכים לקחת סיכון ולוותר על הצמדת מחיר הדירה למדד.
מה שכן ניתן לעשות, זה לנסות לקבוע עם הקבלן תקרת סכום אותו אתם מוכנים לשלם, שתתבסס על עליית המדד בשנים האחרונות. כך, גם אתם וגם הקבלן תדעו מראש מה סכום הכסף המדויק אותו יקבל הקבלן, ולא תצטרכו לחיות באי וודאות בנוגע לעליית המדד. גם פה הסיכויים שהקבלן יסכים להצעה מהסוג הזה הם לא גבוהים, אבל תמיד שווה לנסות…
אפשרות נוספת באמצעותה תוכלו להקטין את המדד אותו יהא עליכם לשלם, היא ע”י הקטנת יתרת התשלום לקבלן. כאמור, המדד מוצמד ליתרת התשלומים שעדיין לא שולמו לקבלן. היינו, ככל שתשלמו לקבלן סכום גבוה יותר ממחיר הדירה, כך הסכומים שיוצמדו למדד יהיו קטנים יותר, ולמעשה יופחתו. כמובן שהאופציה הזו אפשרית רק במקרה של יכולת פיננסית, של תנאי החוזה מול הקבלן ושל התקדמות הבנייה, ועליכם לבחון אותה לעומק לפני שתבחרו להשתמש בה.
נקודה חשובה נוספת היא לשים לב למדד הבסיסי שנקבע בחוזה, אליו למעשה יוצמד כל סכום לתשלום, וממנו תיבחן העלייה. חשוב שהמדד יוצמד למדד האחרון הידוע במועד חתימת החוזה, ולא למדד בו החל התהליך מול הקבלן. למשל – נניח ששוחחתם עם הקבלן לראשונה בחודש נובמבר, נפגשתם, ניהלתם מו”מ, וחתמתם על חוזה בינואר. בתקופה שבין החודשים הללו, סביר להניח שהמדד עלה, ואתם בהחלט לא צריכים לספוג את זה. לכן, חשוב לוודא שהמדד הבסיסי, אשר ביחס אליו תיבחן עליית המדד, יהיה המדד שידוע נכון לחודש ינואר.
התיקון לחוק – ניסיון לבלום את העלייה המתמדת במדד
במהלך שנת 2022 תוקן החלק בחוק המכר המתייחס למדד תשומות הבנייה. התיקון נדרש לאחר שהמדד עלה בצורה דרסטית, ולמעשה מחירי הדירות של רוכשי דירות חדשות עלה בעשרות אלפי שקלים, במקרה הטוב. היו מקרים בהם רוכשים גילו שהם אינם יכולים לעמוד בתשלומים הללו, ולמעשה אף אחד כבר לא יכל לחזות כמה יצטרך להוסיף למחיר הדירה בגין המדד – דבר שהרתיע רוכשים מלקנות דירה חדשה.
התיקון לחוק נכנס לתוקף החל מחודש יולי 2022, מה שאומר שאם רכשתם דירה מקבלן לפני מועד זה, התיקון אינו חל עליכם, ותיאלצו לשלם לקבלן את מלוא עליית המדד.
ככל ותרכשו דירה חדשה מקבלן החל מחודש יולי 2022 והלאה, הקבלן יוכל להצמיד רק עד 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. בנוסף, לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד לאחר תאריך המסירה שנקבע בחוזה. היינו, ככל והקבלן יאחר במסירת הדירה, הוא לא יוכל להצמיד את המדד למדד כפי שיהא במועד המסירה בפועל, אלא רק למדד שהיה במועד המסירה הנקוב בחוזה.
אז נכון שגם התיקון החדש אינו נוקב בסכום אותו תצטרכו לשלם בגין המדד, ולמעשה אתם עדיין אינכם יודעים כמה תצטרכו לשלם, אבל החוק בהחלט מגביל את התשלום של המדד ולפחות כעת תוכלו לדעת שיש לכם הגנה כלשהי בנושא הזה. כמובן שתוכלו לנסות להגן על עצמכם יותר, כפי שפירטנו מעלה, אף על פי שסביר להניח שבהתאם לחוק החדש, יהיה הרבה יותר קשה לגרום לקבלנים לבוא לקראתכם בנושא הזה…
מחפשים דירה חדשה בתל אביב ומפחדים לחשוב כמה תצטרכו לשלם רק עבור מדד תשומות הבנייה? קודם כל – אל חשש! עכשיו כשהבנתם מול מה אתם עומדים, ושיש לכם הגבלת תשלום עד ל-40% ממחיר הדירה, בהחלט תוכלו להתכונן לכך מראש. כמובן שחשוב להיות מלווים לאורך כל תהליך החוזה בליווי משפטי של עו”ד בעל ניסיון בייצוג מול קבלנים, שיסייע לכם בקבלת התנאים הטובים ביותר עבורכם. וזכרו – אתם קונים את דירתם חלומותיכם, משקיעים בה לא מעט (אפילו דיי הרבה) וחבל שתפספסו עסקה רק בגלל תשלום המדד, בעיקר כשהסכום שתשלמו בגינו הופחת משמעותית רק לאחרונה. אז קדימה, הגיע הזמן למצוא את הדירה הבאה שלכם… ואם אתם צריכים עזרה, אנחנו ב”יש נדל”ן”, נשמח לסייע לכם בתהליך.
שלכם,
שחר רבינוביץ
שותף מייסד, סוכנות “יש נדל”ן”
